盛洪：好，非常感谢徐滇庆教授非常精彩的演讲，以至我第一是脖子酸了，因为一直在看ppt，一个是我刚才忍了半天才上厕所，实在是不想错过每一个细节。应该说，徐教授的特点是用他统计学上的数据处理优势来对现有的数据进行分析，从中发现一些统计上的悖论，然后从这些悖论中推导出一些我们过去看不到的结论，发人深省去分析。这样一种分析是非常有说服力的。
我觉得这一点，我们近几年也深有体会。因为天则所这几年来也是用这样的方法来说服大家，而不是简单地或者定性地去讨论。所以刚才徐教授的报告非常有信息量，包括这10年的政绩，确实也让我很震惊，人均的住房面积没有增反而降。但是统计局给我们一个非常漂亮的成绩表，包括刚才有一个判断与我们的判断非常类似，就是说实际上是两类人。有一种人，他买不起房子，是因为另外一类人在决定房地产市场的价格。刚才讲了，一方面是8%的人拥有80%的银行存款，另外一点，也足以反推，他们的收入是数倍于其他人。
假如有两群人，一群人的平均收入是另一群人平均收入的7倍，那么这些其他人群就不要去染指由他们决定的房地产价格，所以我觉得这个价格不是一个非常成熟的、有效的、收入恰当分配的社会，而是一个畸形的收入分配的社会中的房地产价格。这和我们的判断一致。我刚才说的7倍这个数是有依据的，就是垄断行业的平均工资是社会平均水平的7倍。这个数字是有经验基础的，我们近年一直在做国有企业研究，一直在做垄断研究，那么这个数据是有大量的证据的。所以一般老百姓看到房价高不可攀，为什么？道理就在这儿。当然还有其它的很多道理，我也不多说了。
我确实非常受教，应该说徐教授这篇文章是对中国很好的一个分析，也是对我们中国社会一个非常巨大的贡献，但是很可惜，这样一种机制，徐教授本来应该做高官的顾问的，但是很可惜，没有这样一个结构。这样好的智慧，竟然没有到治理社会的最高层。反观这个社会的结构，其实是有问题的。而这个结构中还有一个假设，这个假设是非常糟的，就是谁官大，谁最聪明。他不仅最聪明，而且容不得批评。这是我们知道的事实，就是一旦他说了话，第一，别人不敢批评他，不敢反驳他，有事实相反的也不敢告诉他，所以这是非常巨大的欺骗。所以这样一个机制上的问题，比刚才这些政策上的错误更严重，是元错误，是宪政错误。我也不多说了。
今天我们也请来几位专家做评议，有社科院城市发展与环境研究所牛凤瑞所长、国务院发展研究中心邓郁松所长、北京师范大学管理学院王宏新教授、人民大学的张清勇教授做评议。
下面先请牛老师做评议。
牛凤瑞：不好意思，第一次听徐先生做学术报告，应该说对我很有启发。总的来说，我与徐先生对中国房地产市场的逻辑起点一样，都是从供求关系开始的。中间分析的路径，我们有差距，因为专业知识的结构不一样。我是研究城市的，那么对金融问题是门外汉，没有太多的研究。第二，从研究路径上，也有区别。但是最后，研究的结果，应该说是殊途同归。我基本上赞成徐先生的观点，而且最近10年来，中国房地产市场风云跌宕，也印证了一些，但是我今天感觉到，我过去的研究不像徐先生这样深。因为我不会上网，所以一些准确的数据掌握不了。但是总的来说，我们的一些结论，应该都是殊途同归的，包括对现行政策、对房价问题。
昨天上午，中国社会蓝皮书发布会上，让我讲一下，就给了我15分钟，我讲了16分钟，多一点，没让我讲完，我准备了个稿子，后来那个稿子发出去了。以后媒体不会欢迎我的文章或者较少用我的稿子，因为大概是这样的情况，你不符合主流媒体的观点，那么尽量减少你的话语权。这也是我们国家学术上的一个基本特点。
听了徐先生的演讲以后，按照他的思路，也引发我的一些想法，我谈这样几点，作为对他的研究的延伸。
第一，近10年来中国政府有关房地产市场的调控，大规模地进行了9次，但是调控的主要方向是控制房价。那么效果怎么样？实际上一开始，大家都是中国人，受中国国内的影响，调控取得了阶段性成果。好像是客气一点，实际上最后的分析是没有什么成果。为什么？因为我们没有进行比较全面的政策效果的评估。你支付了多少成本，取得了多少效果？现在没有这方面的研究，只能这样说，至少我们看到10年的调控，而且一次比一次更严厉，但是中国的房价照涨不误。这也可以肯定，至少你的政策目标没有达到。
为什么中央乐此不疲？我原来的分析更多地是侧重于它的真实的目的不是在搞房价，因为房价本身来说，它可以占领一个道德的高地、民生的高地，这样的话，就可以使自己的政策目标获得广大舆论的拥护，特别是咱们的网络，特别是那些准备买房人的拥护。掉房价嘛，谁不希望房价越调越好？我原来想，它真实的目的还是在防过热、防通胀、防过剩这个角度上。这样的话，我们看到中央那些调控政策还没出笼呢，效率就解决了。我这儿有空房子，这边空，有效利用增加。限制土地，关你两个闸门，不给资金，不让你拿地，所以你的有效供给就受限制。但是关你两个闸门的背后，是要防过热、防通胀、防过剩、防投资率过高等等。应该说，这是两届政府宏观调控的一个基本目标取向。所以调控房价好像表面是一个动词。
最近两年我又考虑，好像还不是这样简单。你们不是说我这几年没有干什么事吗？我控制房价了，怎么没干事呢？我这个平均主义思想一直受到老百姓的拥待啊。那么实际上，是一种转移视线，达到这样一个目的。所以在中国任何一个搞经济学的人，都不会蠢到用现代的一些政策来调控中国的房地产市场。好像不能解释，最后我们落实到政治经济学，还不是纯经济学。这样的话，就像刚才徐先生讲的，我们有很多问题就可以解答了，提出结论了。实际上，我看广大媒体一直在喊，我们的房价反映了当代中国政府人文精神、人文关怀，实际上错了。我一直讲，社会主义大国的总理，好人不一定是好总理，我们不是看你这几年干了多少事儿，而是看哪些事儿你该干，而且对未来有重大影响，而你没有干，恰恰你不敢去干，我们现在考虑的是这些事。这是评价他的一个依据。
现在在国内，至少在学界，我们的主流观点认为，中国的房价问题是关系民生的问题，买房就是投资的观点是错的。因为中国人买房，首先是一个自用性的需求，第二位才是投资，当然还有保值增值的作用。你租房叫住房消费，买房就不叫了？无非是一次性付款，多年消费。你租房是当月支付房租，当月消费。所以你看中国的统计数字，中国城镇居民的住房消费仅仅占消费比例的3%到4%，加上水电费，才达到10%。国外是多少，因为我没出国，不大清楚，据说是四分之一到三分之一。那中国现在就是这样一种理论，然后说房地产是虚拟经济。什么是虚拟经济？实实在在的实体经济，说成是虚拟经济。又是发展房地产经济，又是挤掉我们这些战略新兴产业，你要买房就挤掉消费，那是一个消费偏好的问题。不同时期肯定对消费的需求有不同的偏好。在国内，主流媒体一直是这样宣传的。
第二个问题，怎样看待中国的农民进城与城镇化问题、就业问题？刚才徐先生用了一个拉美现象，我个人对拉美现象是有看法的，专门写过文章。我不认为中国有多大的拉美现象的可能性。这里面，我从农村问题研究到城市问题研究，都有这样一个印象，似乎农民进城一定要有就业机会。现在问，农民不进城，他就有就业机会了吗？反过来我想，他只有进了城，有了这个规模，有了这个聚集，这样才可能创造更多的就业机会。我们是先创造出就业岗位让农民进城呢，还是农民进了城有更多的岗位创造出来？这是两种思路，我是倾向于后一种的，这个我们可以讨论。
再有就是如何计算农村剩余劳动力问题。我过去通过典型调查，包括等级抽样，一般最后折合成标准劳动力、标准的劳动强度、标准的技术装备水平，我把这三者做一下权衡。因为60岁以上的老人，作为一个自然人，他也劳动，跟一个青壮年参与农业生产，劳动效率是不一样的。但是如果作为一个劳动来说，他都可以是就业劳动力或者都是剩余劳动力。第二，中国农业生产的过程和劳动过程是分离的。所以有些农业劳动力可能一年就干两个月的活，叫什么？两月种田，两月过年，八个月赌钱，他是这样一个时间分配结构。那你怎样算？他也是一个人啊。最后，因为我们的农业装备技术水平一直在提高。80年代初期，我们做调查，每一亩地的农业用工是50个左右，现在减少到10个左右，也就是说，每一个劳动力能够承担更多的耕种面积，劳动效率是有很大提高的。如果一年内有两个月从事农业生产，包括种田、养殖等等，比如一年有九个月或者十个月作为一个标准来进行折算。这样算出来，中国的农业剩余劳动力大概有多少。这叫什么呢？殊途同归吧，大概也是1亿到2亿左右。
第三，有关房价问题。徐先生用他丰富的技术知识，告诉我们房价走势，我这儿是一个补充，同时房价还是一个社会再分配问题。为什么？我从我这样一个角度讲，我们国家主流媒体对土地财政持一个否定态度。最近我看吴敬琏有一个观点媒体炒得厉害，他说最近十几年，政府从农民手中通过征地拿走了30万亿，这实际上是一个贬义词。我个人觉得，作为土地来说，目前它是我们社会再分配的一个重要杠杆或者重要工具。政府通过土地财政也好，土地开发出好，获得了相应的土地财政的收入，然后反过来加快基础设施建设也好，加快公共服务也好，应该说这属于社会再分配的范围。当然说隐藏着土地腐败问题，那是另外一回事，我在这儿就不再展开。总的来说，我们目前喊取消它，是取消不了的。那30万亿恐怕也不是真数，也许是从哪儿抄来的。我算了算，最近十年，中国卖房子，累计卖了32万亿，那你说政府拿走了30万亿，其他人就别活了，就没有今天这个局面了。
城市土地的级差地租归谁？我一直认为，从理论上来讲，城市土地为什么值钱？因为大量的公共社会投资集中在这里。这个级差地租应该归谁？应该归社会。谁能代表社会？因为共产党没有其它的什么，那只能是政府。现在说要提高所谓的土地补偿，如果讲中国的问题，它复杂在什么地方？有些地方拿地真是便宜。我的老家，因为它不是城市化用地，也是基础设施建设用地，一亩地就是给几万块钱，而且乡里面还要截留20%。结果到了村里面就剩下30万块钱。而且它永远不会成为城市化用地。那还有一个土地补偿收益提高的问题。但是相反，大城市、城市近郊的征地，现在可不是一个补偿费用低的问题，是一个漫天要价的问题。看看北京郊区周围，有多少人因为拆迁一夜致富？暴富，数百万，上千万的补偿，那一个元宝突然砸下来，整个家族的心态都发生了变化。所以这个东西怎么去看？我们院的平房，城市土地是国有，土地的价格还有级差地租与原住房使用者、房屋的所有者、个人的投资，没有直接的关系。这里面就有一个合理的补偿问题，也不是越高就越有利于社会的和谐。最后这个成本谁来付？谁买房子谁付。这里面就有一个合理度的把握，而不仅仅是一个谁多谁少的问题。而且还有一个将来的社会和谐问题，包括远离城市的农民，他们怎样平等地分享城市化的成果？你不通过土地财政，通过这种转移支付能够达到这个目标吗？我就不再展开这个事儿了。
实际上这个事儿最后就涉及到土地的私有化问题。我也认为中国这种二元的土地制度与我们城乡一体化的发展应该说这种制度的矛盾很严重，这个必须解决。但是方向是提出私有化。我们讨论过这个事儿，我是不赞成私有化。我个人觉得，从中国目前的实际出发，我们肯定要解决中国城乡土地二元制的问题。但是往哪儿走？这边是私有化，这边是进一步公有化。所谓公有化就是共有制，咱们都把土地作为国家共有的东西。这样可能有利于我们现在较少的社会震荡。咱们还要讲一个执行成本问题，怎样操作能够达到一个社会成本相对更低，而我们达到预期的目的。这里面我们还可以讨论。
我的发言就到此，谢谢！
盛洪：好，谢谢牛老师！应该说很多相近的观点，但是也提出来一些不同的意见，包括土地财政的提法、土地私有制的看法等等，我们还可以继续讨论，越讨论可能越精彩。
下面我们请邓教授来做评议。
邓郁松：几年前看过徐教授的《房价与泡沫经济》，今天我觉得有两点感受是最深的，第一是特别注意对规律的研究；第二是对数据的一个把握。我想做一些评论，有赞同的，也有置疑。
首先谈一下不同的看法。
第一，住房的存量是多少？这是在算一个数。徐教授的方法我基本是赞同的，但是结论和我算的有一个很大的差异。因为我们现在所有的问题在统计局住房的数据质量不是很理想，所以我们才需要不断地去推算存量有多少。我先说一个数，因为2010年第六次人口普查有一个住房的数据。城镇全部家庭户的住房存量是179亿平方米。这个数是统计出来的数据，是普查出来的数据，179亿平方米。如果按照这个数据来算家庭户的量，就是您刚才谈到的家庭户人均住房面积是30多一点。但是家庭户和整个常住人口的差值，大致差5000万左右。如果按全部的常住人口去算的话，大概应该在人均26.6平方米左右。我们认同2010年人口普查的结果，179亿平方米这是统计出来的数，可以把这个数据作为推算的一个起点。但这个数再细分一下，179亿这个数中，如果我们算成套率的话，大概在73%左右，就是73%的房子是同时具备厨房和卫生间的。如果算自有率的话，就是这个房子是属于你住在这个房门里的人的话，这个数大概在78%左右，这是一个数据。在普查数据出来之前，我们也用和徐教授类似的方法推算过存量房的数据，测算的结果比徐教授算的结果应该是略大一些。
徐教授的测算结果与2010年人口普通数据显示的城镇存量住房面积数据存在一定差异，我想问题在这样几块。一个就是说，我们看某一年住房存量的多少，是用以前的存量加上新增的，减去折旧的，我们再加上一个所谓带房进城的一个量。您是把带房进城这个量给忽略掉了，但是我们认为那个数还是比较大。这是一块。
第二就是关于新建住房这一块。我不确定徐教授新建住房这一块用的是哪个数，是统计局每年公布的城镇新建成住房面积，还是用的城镇房地产开发企业的新建成住房面积，因为这两个数差别很大。城镇房地产开发企业每年的竣工量，从1998年到目前，占当年全部城镇竣工量的比例最高时不超过75%。也就是说，我们有相当一部分房子并不是通过房地产开发企业建起来的。而且我们看整个2010年普查数据的话，很奇怪，比重最大的是自建住房。这在北京可能不是很多，但是在地方可能是很多的。所以这可能是我们对整个存量上有差异的一个原因。
第三，关于整个折旧率的测算。我们后来做折旧测算，实际上把它分成了两个阶段，就是说我们并没有统一用2%或2.6%的折旧率，但是我们也算，是根据不同的年代不同的差异，也就是说我们1998年以后再拆率是非常非常低了。所以我们不是用整个存量来算折旧率，我们更看重不同年代的情况，而且总体上来说，以前的容积率是比较低的。但是我拆同样大小的面积，可以盖出更大的房子来，所以说这是我们的一个差距。
关于带房进城这一块，这两年带房进城的量大体上会有200多万户，所以这实际上是不小的。
什么是带房进城？就是假如去年统计时他还不算城镇住房，但城镇面积扩大了，他进入城镇，房子原来就有的。再一个，我们相信统计数实际上也是可以相互验证的。因为说我们看这么多年来，一方面是城镇建房面积迅速扩大，而且同时整个农村的住宅面积都在10亿左右。这个数据实际是很让人吃惊的，也就是说每年建的住宅放在什么地方？然后我们到发达地区就会发现，所谓的城市、镇和乡村，在城镇面积扩大的时候，很多原来建的房子自然而然进到里面去了，它虽然不是新建的，但它会统计到城镇面积扩大后新建的房子。所以这一块可能是需要区分的。
我们根据179亿，根据不同年代划分，大体上测算了一下，大概到2010年，全国的住宅有多少套？我们测算的结果大概是2.1亿套，整个城镇居民家庭数大概是2.07亿户，所以这样算下来，大概是户均1.02套这样一个概念。这也是一个方法上的差异，我们有一个新的统计数据，与大家做一个简要的交流。这是从数据的差异上来讲。
这是我们对供给存量的一个判断。
我们在此基础对未来的情况也做了一些分析。我们认为，因为我们看到从2011年以来，我们不说全部，我们说整个开发商建的，新开工的商品住宅量，2010年是13亿，2011年是14.7亿，2012年是13亿。我们不说增量，我们假定在2012年比2011年降了很多的水平上，大家可以算一下到2020年会新建多少房子？城镇的房子，从新开工到竣工大概需要三年略多一点，我们按照一个保守的，也就是按照2011年到2020年，如果每年大概需要10到11亿，十年大概需要110亿左右的房子算的话，肯定中国整个住宅建设的峰值，这两年就到了。这是我们的一个结果。而且我们根据整个城镇户均人口数量在逐渐下降，意思是家庭的小型化趋势在延续来估算，到2015年，城镇户均住房套数保守估计也会达到1.05套。这是我们基于整个六普数据得出的一些基本结论。
第二，我特别同意徐教授谈到的供求是解释房地产发展的一个最有效的规律。长期的看，我们可能要看人口的状况。在整个2005年到2010年这样一段时间，刚好是中国的20到64岁人口快速增长的时期。从“十二五”开始，就是从2011年到2015年，这个增量开始显著地放缓。到了“十三五”的时候，处在20到64岁年龄段的人口开始一个绝对的下降。所以从长期来看，我们认为实际上中国整个住房供求最紧张的时候基本上已经过去了。供求紧张还有，但是供求矛盾不是一个很大的环节。这是一个大的判断。而且我们认为，如果按照这个，从人口长期变动的趋势上来看，到了“十三五”的后期，是应该开始关注房地产风险的时候。此前，包括现在，都不是谈论房地产泡沫的时候。看房地产市场，不能简单地看日本，看美国，看香港，一定要知道，中国的房地产市场大致处在一个什么样的阶段上。这是从长期来看，从人口来看。
第三，大家谈论了很多房地产泡沫，房价上涨的问题，中国究竟有没有房地产泡沫，究竟房价上涨速度快不快？我个人认为，从全国来看，整个房价上涨大体上是正常的。如果以1998年开始，中国开始城镇住房制度的改革，以1998年的城镇新建住宅销售均价做一个数据来算的话，2011年是1998年的2.8倍，2011年的城镇人均可支配收入是1998年的4倍。换句话说，相对于房价的涨幅，城镇人均收入的涨幅更快。相比1998年来说，如果作为一个群体来说的话，大多数人的支付能力是提高的，而不是降低了。当然我是说全国，不是说北京、上海，北京、上海是另外一种情况。所以我们回头又看，我们看日本、看美国，看房价最稳定的德国，基本上都可以发现，在整个收入增速很高的阶段，基本看不到房价涨幅很低。日本大概在六、七十年代，房价涨幅在10%左右的时候，收入涨幅也在10%左右。德国也有这个阶段。但是一旦当收入的增速很明显地回到2%—3%的时候，这时候再出现房价的较快速上涨就一定会出问题。这就是美国次贷危机之后发生的结果。所以我当时看徐教授书的时候，大家谈到一个房价收入比，在我们用的所有指标中，实际上房价收入比指标都是评价泡沫风险的一个最有效指标。在计算中国的房价收入比时，我一直用城镇户籍可支配收入购买100平方米住房所需要的时间，我之所以用100平方米，是因为从1998年到目前为止，我们每年新建住宅的套数面积基本就是100平方米，刚好是一个平均数，收入通过这个平均数对应起来。因为国外就用中位数，我们没有中位数，就用平均数来替代。我们算完之后的一个结果，就是从1998年到目前为止，如果用一户城镇居民的户均收入来买一套100平方米的商品房的话，到目前为止，均值9.2倍；最高就是1998年，将近11倍；最低的是2008年，大概是7.8倍；2001、2002年，仅仅是略高于1998年的水平。所以我们认为，在这个阶段，房价涨幅比较高大体上是可以用收入的上涨来解释的，所以它问题不大，不用担心。在这里的房价是指全国新建商品住宅销售均价。
徐滇庆：这个数据有一个重大的问题。我们原来做过测算，就是从2002年到2011年总共十年时间，人均GDP是增长了279%，都是统计局的数。但是如果用新建住房面积的话，只增长了137%，所以那个数据是严重低估的。
邓郁松：总体来说，我们认为现在大体上处在正常阶段。
如果回头说我们过去10年所做的调控，也就是像大家都在给房地产看病的时候，我们都是医生，房地产是个病人。这个病人高烧，但是这十年高烧一直不退，那么从逻辑上讲，就两个结果。第一，可能你的温度计有问题，他体温本来是正常的，因为温度计有问题，这就会让你做出一个错的判断。第二，可能你的判断是正确的，那只能说明你的药方开错了。如果药方开对的话，不可能说和你预期的不一样。所以二者必居其一。但是现在问题在于，第一，我们没有看到大家的认同，说房地产有泡沫；第二，我们没有看到政策的取向发生大的变化。所以大家一方面认为房价太高，需要抑制房价过快上涨；另一方面房价一直保持较高涨幅。所以这是一个困局的原因所在。
最后我想再谈一下怎样看待政策因素对房地产市场的影响。我想，因为我赞同徐老师的很多观点，实际上整个房地产市场的变化是很多因素造成的。我个人认为，我们怎样看房地产的变化？我认为长期看人口，人口决定长期状况；中期看收入、看经济增长；短期看金融政策。大体把这三条把握住了，这样就能做出大致准确的判断。当我们看各国，在房地产领域，有些可能不单纯是针对房地产出台的政策，金融、土地、税收，如果把这些也算进来的话，大体上就这些，我们最多再加一个限购，除此以外没有什么更多的政策。
问题是政策有问题吗？我不认为政策工具有问题，是我们在对政策工具的使用上存在很多不了解房地产市场波动个别规律的问题。我们总结了国外，比如说我们看到美国、看到日本、看到德国、看到欧洲、看到香港的很多情况。如果单纯看房地产领域，国外的教训远比经验多。所以我们千万不能说，看香港、新加坡有什么政策，我们就搬过来。因为如果你不知道背后变动的逻辑的话，问题是很大的。当我们把所有的政策做一个梳理，说一说哪些政策最重要。排在第一位的，是金融政策，所有的房地产市场出现很大问题的时候，第一位的一定是金融政策出了问题。可能金融政策是根据整个宏观经济的变化做调整，但真正影响最大的往往是房地产。
我们看整个日本泡沫之前，先是大幅度地降息；看美国次贷危机之前什么情况，也是十几次降息，然后2004年之后快速地升息。整个利率政策的变化直接造成购房人支付能力的变化，支付能力的变化直接造成整个房价的变化。那为什么在七十年代日本没出事，那时候收入涨得很快，它可以对冲掉房价上涨，基本上房价、收入比没有变化。而在整个收入降下来之后，由于利率变化，短期内推高了它的支付能力，所以说房价上涨。但是收入没涨，所以实际上这是不可持续的。这也是为什么到美国、日本出现问题的最重要的一个根源。那么怎么判断房价是正常上涨还是出现了泡沫，关键是要看房价收入比是否出现很大变化。美国次贷危机发生之前，房价最高的时候，房价收入比也没有超过6倍，但却显著高于美国多年历史均值水平。所以说房价收入比3－6倍不是一个合理的标准，不能简单地套用国外的数据。我认为从理论层面来说，对中国危害最大的可能是3－6倍是一个所谓的合理标准。
我认为房价收入比应该看这个国家多年均值的房价和收入的比例，房价收入比说的是什么因素？说的是土地和劳动力两种要素的比价关系。中国人口多，土地少，美国土地多，人口少。即便有一天，中国的收入和美国一样，中国的房价收入比一定高过美国。所以我觉得应该把逻辑讲清楚。
第一位的是金融政策。回头看，我们从2006年开始，持续地升息。2007年9月，我们执行了一个所谓1.1倍的利率政策。但是我们算过，20－64岁人口是买房阶段人口，你可以算35岁之前算首次置业，实际上真正首次置业的人群大体占三分之一左右，真正影响比较大的，是改善性需求，占三分之二。这也是为什么2007年银行利率上调及对二套房实行1.1倍影响这么大！所以2008年年初开始，整个房地产销售面积就已经开始下降了，很多人说2008年房价的下调是因为金融危机造成的，我说那完全不是。2008年年初开始，房地产销售就已经下降了，而2008年初，我们整个政策的基调是双防，防投资过热，防通胀，管土地，管信贷。为什么2009年房价暴涨？2009年全国房地产销售均价比2008年相比，涨了25%。大家可以算一算，2008年末我们是大幅度降息，并且对住房贷款实行0.7倍的优惠利率，如果你算一算2009年初买房和2008年初买房，我首付不变，月供不变，我的支付能力会提高25%，就是这种情况。这里2008年用的是1.1倍基准利率，2009年是0.7倍基准利率。这是问题变化的根源。实际上中国的房价真正开始大涨，是在2009年，以前涨得没这么高。为什么我们2010年开始调控力度加大但成效不明显，因为利率仍然保持在较低水平，所以购房人的支付能力未发生大的变化。然后我们再看2010年四季度开始进行了升息，然后2011年底又开始控制通胀，开始所谓信贷紧缩。到了2011年底的时候，很多首套置业都拿不到1.1倍基准利率的贷款了。所以那时候房地产开发企业是比较紧张的，没有销量，这边资金量很紧张，所以他需要降价。但我们看到，2002年6、7月份两次降息，再加上整个金融信贷政策开始宽松之后，0.85利率开始得到了，立马变成整个需求的一个回升。所以为什么我们看到2012年下半年之后房地产销量的一个快速回升，和整个金融政策的调整是密切相关的。这是第一点。
第二点，我们看土地政策，土地政策影响的是一个供给。我们在供给领域可以找两个极端，一类是北京，是土地的供给量快速下降，但人口在快速增长，造成供不应求。我给大家举一个数据，到目前为止，北京每年的土地出让面积大体相当于全国的0.9%。在02年的时候，土地出让面积大概是全国的7%。但是现在和02年相比，北京的土地出让金收入占比和02年占全国的比基本没有发生变化，所以你可以知道问题在什么地方。
另外大家都在说鄂尔多斯房价泡沫，我说鄂尔多斯根本就不是房地产泡沫，它是典型的产能过剩。鄂尔多斯有3年左右时间，保守估计，每年住宅的新建面积超过1000万平方米。鄂尔多斯整个城镇常住人口不超过140万。再给大家举个例子，莫斯科和北京一样，莫斯科1000多万的人口每年的新建住宅面积就200万平方米，而莫斯科贷款利率很高的，那就是说他整个购房的压力要比我们中国人的压力大很多。所以这是第二点。
第三，我们谈税收政策。我们认为，税收政策不可能起到抑制房价的作用，它没有这个功能。如果简单看供需曲线的话，实际上它最终作用是抑制交易量，造成整个价格的上升，所以这就是我们看到为什么这次国五条出台之后的结果。
第四，我想说一说住房保障。住房保障是政府的责任所在，没问题，这是你要做的，但是方式上问题很大。我一直认为，整个香港和新加坡实际上是非常失败的例子，不能学香港、不能学新加坡的。大家可以看一看，整个保障房比率越大，这个城市的房价越高，最后就形成一个恶性循环。由于商品房价格高，政府说，好，我要保护低收入人群，建保障房。建保障房的同时，就意味着商品房的供给不足，进一步推高房价，进一步压力增大，所以真正应该怎样做？应该增加供给，适当控制价格。增加供给，价格下降之后，需要保障的少一点，用货币补贴的方式，我们现在的保障房不能入市的，那用什么方法，税收政策也是抑制二手房入市。那你的需求在那儿，供给减少，怎么可能房价下来呢？所以我觉得整个所有的这些政策工具都要改，并不是政策工具本身的问题，实际上是在于我们整个政策工具的使用上没有很好地理解整个房地产价格波动前后的规律所在。理解了这些规律，还是这些政策，我们换一些做法，可能市场会更像我们期待的方式运行。
好，我就说这么多。
盛洪：谢谢邓教授，做了很多技术性的讨论，也有一些政策的讨论。关于一些数据怎样引用，包括刚才讲的房价收入比的数据，我们还可以继续讨论。你刚才讲的，美国、中国不同，它未必是房价收入比不一样，还有一个人均面积可能会不一样。如果是一个土地稀缺的国家，它的人均面积肯定要小一点。不过这都是细节问题，可以讨论。
下面请张教授做评议。
张清勇：前天余大章老师把文章发给我，我就仔细读了。今天又听了徐老师的讲座，我认为徐老师的思路非常清晰，视野非常宽阔，整个文章包括中外的比较，还有历史，还涵盖了金融、货币、收入分配、贫富差距等等，我感觉自己收获很大。
我今天评论的内容主要针对文章里面的数据。
徐老师在论文第三页里面讲到，1986年的数字有异常，可能是统计口径变了，原因尚待分析。我觉得86年的数据可能不是异常，而是正常的。表一里面的数据是建筑面积，我们国家在1949年之后开展了一次城镇房屋普查，是86年开展的，然后12月份就公布了结果。那时候公布的人均居住面积包括卧室与起居室，是6.36平方米。按照当时的居住面积系数，包括文章的后面徐老师用到的一个平方米的建筑面积可能有0.77平方米的使用面积。还有一个是居住面积与建筑面积的比例，这是居住面积系数。在86年，那个时候大概是0.51、0.52的样子。按照这个算出来以后，当时人均建筑面积大概是12.2、12.3，与统计年鉴里面的12.47是非常接近的。从1986年以后我们就没有再做过房屋普查了，所以我觉得86年的数据是真实的，86年之后的数据是估计的。所以这可能是86年之后的数字增加得比较快的原因。
另外一个我觉得值得商榷的问题是统计口径，刚才邓老师也说过。在整个文章里，徐老师用的是分类方法。这里，徐老师说，在我们的宏观统计里面，只有商品房的销售面积，没有商品住宅的销售面积，所以把这个数据分成两个部分，用商品房的面积去掉商用房的面积，得到居住用房的面积。我觉得这样可能增加了一个估计的步骤，可能会使得估计的误差增大。实际上在我们的统计里面有商品住宅的销售面积的。
这里面还有一个问题就是徐老师用的房屋竣工面积是建筑业企业的房屋建筑竣工面积，住宅也是建筑业企业的竣工面积里面的住宅面积，城镇商品房这一块用的是各地区房地产开发企业的商品房销售面积。这两个可能不可以并列，这可能统计口径有差别。统计年鉴里面是有商品住宅的销售面积的，在2010年是9亿多平方米，所以如果我们直接用商品住宅的销售面积，可能可以减少估计的步骤和误差。另外这里面统计的时候只是建筑业或者房地产开发企业的面积，但是在城镇的住房建设里面还是有很大一部分不是由开发企业来建设的，这部分数量还不小。徐老师说农村新建住宅面积是7.4亿平方米，这是建筑业企业竣工面积18.3亿平方米，扣掉房地产开发企业的商品房销售面积10.9亿平方米算出来的。我觉得这两个数据不可以直接相减，一个是建筑业企业的竣工，一个是房地产开发企业的销售。我觉得如果要口径一致的话，就用竣工减掉竣工，用竣工减掉销售可能误差会比较大。
还有一个，你估计的在2011年的商品房中住宅大约是8.72亿平方米，然后根据这个得出缺口的数据是7.63亿平方米。但是我们的中国统计年鉴说，2011年的商品住宅面积是9.65亿平方米，比8.72亿平方米增加了大概0.9亿平方米。这样，缺口就会下降0.9亿平方米。而且这个缺口可能还可以被不是商品住宅的住宅面积给填补上。因为个人建房、集体建房的部分在商品住宅建设里面是不包括的。
这是徐老师用的分类统计，我们可以看，从住宅投入的角度看，我们全社会住宅投资分成两块，一个是城镇住宅投资，一个是农村住宅投资。城镇住宅投资里面，一部分是房地产开发住宅投资，但是从这里看，在95年，房地产住宅投资大概只有1700多亿，但是城镇住宅投资有3000多亿，大概有一半不是房产住宅投资。到了2010年，情况好得多了。在2010年，房地产住宅投资占全部住宅投资的大头。我们看这个图（略），这是城镇住宅投资中，房地产住宅投资的比重，在2010年是86%，大概有15%不是房地产住宅投资；最低的是1997年，房地产住宅投资只占城镇住宅投资的46%，不到一半。2010年有5447亿的城镇住宅投资不是房地产住宅投资，而是个人建房或者是集体建房类型。但它确实是城镇的新增住宅，不是开发商建设的。所以我们从固定资产的角度来看，全社会住宅投资在2010年是4.5万亿，农村住宅投资是0.65万亿，城镇住宅投资是3.95万亿，基中房地产开发住宅投资是3.40万亿，而这3.40万亿生产出来以后就进入了商品住宅的销售。而非房地产住宅开发投资是0.54万亿，这部分就没有进入商品住宅销售，这个部分占13.7%，应该说比例还是不小的。如果从施工面积的角度来看，2010年全社会施工住宅面积是49.3亿，农村是11.6亿，城镇是37.7亿，房地产开发的这部分是31.5亿，有6.2亿不是房地产开发的住宅，这一部分占整个城市新增住宅建设的16.4%。
从竣工面积来看，非房产开发住宅这部分更大。2010年全社会竣工住宅面积是18.3亿平方米，农村是9.6亿平方米，城镇是8.7亿平方米。这是固定资产投资统计年鉴里面的数据。农村的竣工面积比城镇还大。城市的竣工住宅面积里，房地产开发商开发的是6.36亿，还有不是房地产开发商开发的2.34亿，这个2.34亿就占整个城市新增住宅面积的26.9%，超出了四分之一。如果把这一部分遗漏掉的话，可能那个缺口会估计大了。所以我觉得，如果可以，就不要用商品住宅的销售面积来估计增量，而是用城镇新增竣工面积来估计。
小结一下，我的发言主要是针对文章里的统计口径。我觉得可以绕开商品房的销售面积或竣工面积，可以直接用商品住宅的销售面积或竣工面积来减少估计的步骤和误差，而且这可能还不够，还需要把那些没有纳入房产开发的住宅建设考虑进来。可以直接用全社会住宅竣工面积中的城镇住宅竣工面积指标，这样可能可以比较全面地反映实际的住宅新增建设量。通过这样的调整，我也没有计算，我猜可能不会影响论文的总体结论，但可能会增加论文的证据，少受些质疑，也可能会有不一样的发现。
这是我的一点小小的补充，谢谢大家！
盛洪：非常好。我觉得一个学者，就是要经得起大家评头品足，鸡蛋里挑骨头，其实也是对被评论者的一个爱护，就是能够看看他的理由能不能站住脚，能不能经得起考验。这个评论我们也非常欢迎，就是从不同角度的技术性的评论，非常好。当然他的评论可能也有争议，也有不同依据。比如说用什么样的指标更好，比如用竣工面积、用销售面积。其实这是可以讨论的。为什么？因为有时候虽然竣工了，但是它的位置就是不好，你销售不掉，它实际上就没有价值。这都是有可能的，都可以再讨论。
