供求关系和人均住房面积

盛洪：今天是我们天则所第475次双周学术论坛，也是庆祝天则所成立二十周年系列讲座第五讲。今年正好是天则所成立二十周年，我们举办系列活动来庆祝。今天我们非常有幸请到了徐滇庆教授，他演讲的题目是《供求关系和人均住房面积》。我想也和住房有关，看题目我没有去猜想有多么有趣的内容，但是我预计会有非常有趣的内容，因为徐教授总是能想出一些出乎我们意料的内容和观点，所以我就不再多说了。

下面我们请徐滇庆教授给我们做演讲，时间是一个小时到一个半小时，请大家欢迎徐教授！

徐滇庆：谢谢盛洪！非常高兴到天则所来。天则所20年，路程走得非常有意义。虽然艰难，但是很光辉。而且天则所所有的办公场所，我都到过。从第一个，而且每次搬家，无论搬到哪儿，我都跟到哪儿。祝愿天则所能够进一步发展壮大，在中国经济改革中发挥更大的作用。

今天因为只有一个半小时，所以我只能把主要内容讲一下，有些枝节就不讲了。

温家宝在他的最后一个讲演中已经认识到了几个问题，叫发展中不平衡、不协调、不可持续。这个问题相当严重，经济增长下行压力相当严重。改革三十年，从来没有过两年功夫下滑三个百分点的记录。而到现在，找理由都不会找了。这个是事实，如何解释？然后金融领域存在的潜在风险越来越大，这句话定量怎样解释？收入分配差距、贫富差距越来越大，不是在缩小，而是在扩大。特别是2月26日出来一个国务院办公厅文件，要求全国各省、市、自治区（除西藏以外），制定2013年房价调控目标，要求公布于众，上报中央，实行问责。然后就乱套了，各省、市、自治区不知道怎样制定。

到了4月1日，《人民日报》半版，说一季度最后一天，多数城市未按期公布房价目标，70个大中城市只有14个报了。水平最高的是上海，为了稳定房价，2013年调控目标是稳定房价。小学生作文也不能这样做啊。剩下的有50个省、市、自治区的大城市没有报。然后从4月1日以后，"国五条"一个字都没了。这后面发生的事情就把习和李放在炉子上了。

这里面有很多具体的细节，咱们今天不说，我今天要谈的是如何制定房价调控目标？我觉得现在的问题和三十年前的大争论有点类似。三十年前我们讨论什么？实践是检验真理的唯一标准。现在我们应该讨论什么呢？最近我完成了一本书，书名就叫做《尊重知识 敬畏规律 房价怎样调》。我们必须要知道什么叫知识，什么是规律。涉及到房价的，无非两条基本规律。第一是供求规律，供不应求，价格上升；供过于求，价格下降。如果违反这个规律，供不应求，价格下降，那是什么逻辑？越降就越供不应求，最后就完全失衡了。第二个是货币规律，超发货币导致价格上升。如果超发货币，价格下降，货币去哪儿了？这些都是基本规律。如果挑战这些规律，无论有多高的权威，有多大的功劳，是一定要摔跟头的，就像能量守恒定律、万有引力定律，不要去挑战它。你说你能拉着自己的头发离开地球，我们有没有本领来给你普及物理学基本知识呢？我看最好的办法是建议这个人去看看精神病院。

已经有人统计了，温家宝22次讲演，说他有信心在他任内把房价打下去，调到合理的标准，现在大家都知道，"国五条"一出来，北京房价原来是4万多元一平方米，现在跳到5万多一平方米了。全国一片乱象，92岁老太太去离婚，上海离婚率上升260%……我们说实践是检验真理的标准，一个文件居然搞成了这个样子，我们不去多谈细节，我们说你是否符合规律？

首先我们要搞清楚供求关系，搞清楚中国有多少住房？第二，人均住房面积有多大？第三，达到小康要多少住房？第四，老百姓买得起买不起房？这四个问题必须要认真地定量讨论。那么有人就会说，统计局有数字啊。确实有，但全错了。

大家来看这个表（略），这一列是2010年年鉴数字，1979年人均住房面积6.9平方米，1980年是7.2平方米，一直到2006年，再往下面没有了。到了2012年年鉴，这个数字是24。因为统计学都告诉我们，宏观统计数据一定要连续。我们每年的增量是0.5到1平方米，不到1平方米，城镇人均住房面积增加1平方米是了不得的事情。但是就到这儿， 2001年20.8，2002年22.8，2平方米，绝对不可能，在概率统计上是不可能事件。你没有这个生产能力，全国人均增加2平方米。然后再往这边移动，24.5，增加3.8平方米，然后从这儿开始往前推，到32.7。温总理在2013年的政府工作报告里面说，2012年是32.9，只增加了0.2，因为调控了。

这些数字，全部是统计年鉴上的。这里面就给我们提出一个大的问题，在2001年到2002年发生了什么事情？而且数据是怎么回事？怎样解释？一年增加3.7平方米，这与大跃进一样了，一亩地要打十万斤粮食，这是不可能的事件。然后这边就开始计算了，32.7。用2011年全国城镇居民人口6.9亿乘上32.7，得出来的我们总共住房面积225亿平方米，然后根据这个东西制定政策。大家来看，城镇人口数字，我们没话说，人家给咱们，咱们只能接受，而且基本上可以。人均住房面积32.7，按照这个数字，每年要增加多少？增加14，最多到16，实际上我们多少？5.5，我们每年新增住房只有5.5亿，但是如果按照温总理的数字，我们要14才能够。肯定错了，因为盖不出这么多房子来。

最近大家可以看到，《人民日报》有一篇文章，叫《底数清，调控才准》，就是要说这句话。家底都不清，有多少房子你都不知道，你的政策怎么制定？那么差多少？如果差一点点，我们都能容忍。如果差十万八千里，你的政策全错了。应该怎样探索这个问题呢？现在什么数字是真的，什么数字是假的？首先要分清，增量是真的，每年新盖多少房是真的。为什么？税务局要征税。你盖了房子，税务局要找你要钱的。每年新增多少数呢？我们把它拿出来，这个数字还挺顺，时间序列延续性比较强。每年折旧，这个东西有多有少，2到3，我们先算2.5，我们每个都算了。2011年，商品房销售面积10.99亿平方米，全部销售面积，扣掉折旧5.65，增量只有5.35，可是有人认为我们有14，差多少倍？这个数字就差得不能接受了，是不是？

我们再往前算，实际上有多少？统计年鉴上给的，商品房销售面积，折旧面积也给了，最多理论上能增5.35。大家记住，我们中国每年也是5到6亿新增的面积。

2010版统计年鉴注明，城镇人均住宅面积为建设部统计数据。2012版统计年鉴注明，城镇居民人均住宅面积是城调队抽样调查。城调队抽样调查是以房子为标的物，你有房子，我问你房子有多大，有几个人，没有房子我不能问，不需要抽样。然后有多少间房，我抽样选多少，我再去问。这个抽样的标的物是房子，这就明白了，32.7平方米这个数字是正确的，是中国城镇已有住房人的面积。请问，是不是人人都有住房？还有多少人没房呢？农民工没房，年轻人没买房，这就是误差产生的原因。

我们现在要怎样做？刚才那个表，第一列数字是宏观统计数字，是城镇人口，而抽样调查是微观数字，把这两个数据乘一乘，非驴非马，什么都不是，严重夸大了事实。

因为时间关系，我现在来讲讲我们怎样算，次优方案：

第一，城镇人口统计原则不能变，以6个月为界。

第二，城镇居民住房增量等于商品房销售面积减去折旧。这里面要说明，商品房销售面积里面还有很多细值，我们也都做了，今天没时间，我们不多讲了。先说总量，真正住房低于商品房。

第三，刚才给大家看的那个表，2002年以前的数据很连续，而且我们没有能力去修正这个数据。房价暴涨是2004年。2001年是朱镕基时代，还没有必要吹这个牛，也还不太混乱。所以我们只好假定2001年的数字是准确的。而这一点我也要声明，没有太大把握，是没有办法的办法。如果2001年的数字是错的，那么谁给我正确数字，我按照谁的算。我只好承认2001年的数字是对的。

第四，城镇人口商品房销售数据比较可信，所以我们确定计算的起始点是2001年，该年城镇人口4.8亿，人均住房面积20.8平方米，商品房销售量2.24亿平方米。按照城镇人口和人均住房面积计算出城镇住房总面积为99.97亿平方米。这是我们找一个2001年做起点。我们声明，如果真不准，我们就真没法算了。但是我们说，基本应该可信，可信度比较高，所以叫次优方案。

计算原则：在前一年城镇住房总面积的基础上加上商品房销售面积，减去折旧拆除面积，得出城镇住房总面积，折旧率分别按照2%、2.5%和3%计算（这也是一个概率统计分布，从2%到3%，覆盖99%的直线区间），再除以城镇人口。城镇住房大量增加，很多是因为行政区划变过来的。我们专门有一章是讨论行政区划变更，这里面很复杂。比如说把唐家岭的房子划进来，那里房子面积不多，人口密度极高。一下子划进来的面积不多，但是人口划进来的很多。但是城郊远一点的，房子面积大，人划进来了，所以它会有不同的影响。我们也做了这样的分析。总体来讲，影响不是特别大。

大家来看这个表（略），这个表有震撼性，2001年，城镇人口4.8亿，2011年6.9亿，这没有错。按照我们刚才算的，2001年，我们中国总的房子99.97亿，按照2%的折旧率，在2011年是136亿，错误的数字是225亿，两者差80亿，每年增量不超过6亿，差了十几年的增量。差距有多大？

最震撼的是最后一列数据，人均住房面积，2001年是20.8，到了2011年，19.73。中国城镇居民，在胡、温两届政府住房面积不仅没有增加，还倒退。因为错误的调控政策，导致了房地产业进展缓慢，而城镇化速度相对超过，进城的人口多了。这是按2%的折旧率计算的。

如果按2.5%来计算，我们只有19.01；如果按3%来计算，我们只有18.33。也就是说，我们中国城镇人均住房面积在18到19之间。二十年来，倒退了1到2平方米。

我们的结论出来以后，给了房地产的聂梅生，又给了任志强，请他们都来提意见。聂梅生仔细看了看说，教授，你算得对啊。

折旧率业内一般是多少？业内说超过3%，那就是说，我们算得还不到，还差一些，而且这里面的定义很复杂。所以我们大致上先把大账算清，小账尤其是城镇的区划变了，所以任志强是不烦其详地给我介绍，城镇区划变化之后对面积的影响。我听了之后说，有影响，但是不大，我们不是做买卖，我们算大账。

结论是什么？

第一，如果每年住房折旧率为2%的话，在2011年全国城镇居民住房总面积为136.27亿平方米。如果折旧率为2.5%的话，住房总面积为131.35亿平方米。如果折旧率为3%的话，城镇住房总面积为126.63亿平方米。任志强早就说过，不到140亿平方米。他拿出文件，还真是他就说过。他以前写了，中国住房不到140亿平方米。所以，任志强不可轻估啊，他在第一线还真有经验，他的感觉，他没算。我们这次是北大、北师大，现在我在北师大国民核算研究院，专门做国民核算。我们那边都是统计方面的专家，仔仔细细地算，算出来126亿平方米到136亿平方米，而我们的官员认为是225亿平方米，你说决策能对吗？

第二，如果按照官方统计数字，2011年城镇人均居住面积32.7平方米，这是抽样调查，是有效的，拿住房总面积除以这个数字，城镇人口只有4.55—4.75亿，所以才提出32.7平方米。也就是说， 6.91亿城镇人口中，差不多有2.16—2.36亿人没房子。一说大家都知道，城里没房的人多了。有多少？有2.16—2.36亿。

第三，官方统计2011年城镇人均住房面积32.7平方米，在修正数据之后，人均住房面积可能只有19—20平方米。两者相差超过50%。这意味着从总体来讲，城镇居民改善住房的需求还非常旺盛。

第四，城镇人均住房面积在2002年以后非但没有增加还略有降低，从20.8平方米下降为19平方米左右，两届政府没能够在这个问题上有所改进。我们说数据全部摊开，计算公式全部摊开，欢迎大家指出错误。我们不仅学者在这里说，而且我们还请开发商一起来说，我们也请官员算了。我说有错没有？他说没错。没错你们以前干什么了？他说不是我算的。咱们是实事求是算账，不涉及到人，算完以后，城里有2亿多人没房子，这是事实啊。你怎么能拿人均32.7平方米，有房的抽样数字来乘这个数呢？算术都错了，而且这一错可就错大了。

第五，已经拥有住房的城镇居民在最近几年内住房面积确实持续增加，从2002年的24.5平方米上升为2011年的32.7平方米。城调队的数字是准确的。这就说明，随着房价上涨，他们的资产性收入越来越高，而贫富差距越来越大。有房的人，资产就猛增，没房的人怎么办？

第六，我们提出来，将来对农民工必须要一视同仁，如果农民工的户口解决了，这个需求量就会大量上升。这是一个长期预测，我们讲，到小康的时候要多少？中国人究竟多少呢？我们要看人口密度相近的国家。中国人口密度是每平方公里140人，但地理学家告诉我们，中国人口分布严重地不均衡，西部没什么人。从腾冲到漠河划一条线，多数全在这边，那边人口不多。所以东部地区人口的密度要翻一番，在260左右。这是地理学家、人口学家告诉我们的。我们看日本是349，比我们东部人口密度还要高；荷兰是403。日本人均是36.9，荷兰是40.8。我们从长程来看，50年以后，我们也应该有36到40。这是第一个概念。第二，我们现在有多少？如果你说有36到40，请注意，人家用的是使用面积，中国现在是筑面积，差77%，打个七七折。所以说，我们现在如果说按他们的要求36，那是45，我们现在是20，还不到一半。所以聂梅生讲过好几次这样的话，但是她没有详细算。这次她说，太好了，你们算得很仔细。2030年，如果达到35的话，拆除之后我们还要建240亿平方米，现在总共是130亿平方米，还有110没建。

供过于求还是供不应求，这就决定了房价。如果供大于求，那么应该收缩，房价会下来；如果供不应求，房价一定涨。如果供不应求，房价还降,基本规律都可以不讲了，我与你讨论什么呢？没有讨论基础了。那么我们就要详细看，供不应求缺多少？而且整体地看，你要整体协调发展，供不应求的时候，钢铁、水泥、建材都必须同步发展。

现在，各种说法很多，说房地产是泡沫，要下跌20%。什么是泡沫？我书上专门有一章，是有定义的。泡沫经济的定义是，总需求曲线斜率为正，然后就是正反馈了，那么就要泡沫崩溃了。我们现在远远不是正，是负的。有些人以点带面，他说现在有的年轻独生子女，爷爷奶奶一套、外公外婆一套、爸爸妈妈一套、自己一套，将来一个人有四套房子，房子都过剩。你们家可能是真的，但我们中国是不是都是这样？还有一种空置率，到处说空置率。这个我书里也专门有一章讲怎样去认识空置率，是没有定义的，而且你不能去查的。查空置率是犯法的，因为法律没有授权你去查。你说空置率，空置三个月以上，三个月住一天算不算？我什么时候去盯着他住过没有住过等等，这些我们今天都不谈。

房地产的正常需求有三个部分，第一是人口增长。人口总数在增，人口增里面还有城镇化速度在增加。这个影响力更大。第二，改善性需求，我们要从20平方米涨到30平方米。第三，投资需求。如果投资需求没有，租金一定暴涨，那谁还出租房子？那么，我们就要算：第一，从总量来看，还要多少住房才能满足居民要求？第二，按照现在经验来看，住房的速度是否存在缺口？第三，目前的建筑能力是否超出了潜在的住房需求？第四，是不是真的有那么多难以消化的空置房？

首先看人口。有很多人做了研究，做得最好的是北大国家发展研究院的曾毅。他们做这个可是得了联合国大奖的。由于惯性作用，在最近20年内，中国总人口还处于上升态势。1980年全国人口是9.8亿，2011年是13.47亿，要增加到2032年才能到顶，最高值是14.6亿。一般来说，我们把18到22岁的人口平均值当作新增就业人口，22到24岁的人口平均值当作适龄结婚人口，需要房子。这个表（略）就给出数据，2011年是1746万人要就业，预期有1767万人要结婚，也就是854万对。2011到2015年，五年平均值，基本是1600万人每年就业，有800万对要结婚。好在我们人口趋势在往下降，所以到2025年，每年有557万对要结婚。这是需求量基本数据。

住房存量有多少呢？统计局、国土资源部、建设部数据打架，我们最后理清楚了，原因是他们对城镇的定义不同，土地归属权不同。这可以理解，但是现在需要把它们联结到一起来，给总理一个准确数。而且我们要知道，当住房供不应求的时候，需求量是个虚数。如果供不应求，最终市场交易量只能服从于实际新增的住房数量，供给是个实数，因为需求很大。但是一旦出现供求缺口，就一定靠房价来调整。因为需求的人多，供给的量少，那么买不到房子，就要出高价。你也出，我也出，价格就会往上走。在这里，关键的一点是城镇化的速度。决定城镇住房需求的主要因素——总人口、城镇化比例、人均住房面积增长、家庭规模等等，所以我们建立一个很复杂的模型。

现在对城镇化的认识，有很多说法是很不科学的。说我们要通过城镇化来促进经济发展，完全颠倒本末了。城镇化是经济发展的结果，只有经济发展了，才能提供就业机会，而就业机会一定建立在劳动生产率最高的城镇里面，所以才会有城镇化。如果没有经济发展，没有就业，也就没有城镇化。而调过来，用城镇化促进经济发展，你把大量农民弄进城里，没有就业，就是墨西哥病，将来大量的贫民窟、失业、犯罪率上升，一切困扰都会产生。

2010年北美的城镇化率为80.7%，拉丁美洲79.6%，欧洲72.8%，大洋洲70.2%，亚洲39.8%，非洲37.9%。全球城镇化率在2009年首次超过50%。中国的城镇化在2010年刚好赶上了世界平均水平。预测中国城镇化速度大致上有三种观点：加速递增、匀速递增和减速递增。

有很多人用匀速递增，也就是每7年上一个台阶。中国在1978年城镇化程度为17.9%，1981年超过20%，1996年超过30%，2003年超过40%，2010年超过50%，平均每7年上一个台阶。这可以大致这样说，实际不太准确。这是2011年以前的数字比例变化（图略），按照这个表来算，每年城镇人口递增1576万。

第二是加速递增。看这个曲线（表略），日本是蓝线，到50这儿，很快就上去了，就是说到了50，城镇化就会加速。韩国到50这儿，也很快上去了。现在我们中国刚到50，是不是也要上去？有些人说也要上。如果要上，我们就死定了。为什么呢？住房要求量是不是更大？能不能上？要害取决于有多少就业。所以城镇化的决定要素是我们能提供多少就业机会，千万不要头脑发昏，在没有就业的时候，把更多的农民送进城，以后你就甩不掉了，就带来墨西哥病。现在还没犯墨西哥病，要警惕。为什么这么多经济学家犯错误？包括我们清华的、人大的朋友都在犯错误呢？你拿四小龙和日本做比较，本身就错了。因为无论是日本还是四小龙，他们的经济规模和世界市场提供的就业机会相比，世界市场几乎是无穷供给，它小啊。日本新增就业最多的一年在1989年，新增就业100万，韩国那一年是69万，台湾15万。他们只要在外面拿到几个订单，他就把这些就业解决了。我们现在是多少呢？一年1200万，全世界新增就业2200万，我们占了1200万。印度多少？50万。到印度去，印度人就说，都是你们中国人把订单抢走了。这倒是事实，我们"Made in China"的产品大量出去。现在还能不能维持1266万？难度很高，我们要努力，但是想要进一步提高，不可能。所以现在国务院把新增就业指标调到900到1000万，这是理性的。确实，这个市场就那么大，我们中国已经占了很大的比例了。

现在我们要搞清楚，有多少人要完成城镇化？这个数据并不复杂，我记得在社科院、北大我都讲过。蔡昉他们就说，中国已经没有剩余劳动力了，要有民工荒的。这是不是事实？什么叫剩余劳动力呢？就是边际劳动产出等于零，增加一个劳动力，减少一个劳动力，不减少总产出，这是标准定义。我倒是奉劝，我们国内的有些学者，有时候不知不觉地把概念给换了。这要在西方考试，是不及格的。你的概念可能是正确的，但是人家给了这个定义，你不能改。咱们中国有多少剩余劳动力？就看我们中国现在生产全部的农产品需要多少，全国各个县都有统计数据，就是生产100公斤大米，需要多少个工时？这个差别很大。河南的小麦，一亩地能产1000多斤，贵州只产300多斤，劳动生产效率不一样。我们全部都有数据，各个县都有统计数据。把各个县统计数据工时乘上历史上每年都有多少产出，再汇总加到一起，这是全国总工时。每个人一天工作8小时，农民按200天算，365天里有165天休息，按这样苛刻的标准算，咱们需要7000万人。农村6亿多，4亿多劳动力，2亿进城，还有2亿多在农村，只要7000万，还有1.5亿剩余。蔡昉说农村没人啦，都是老头、妇女，他们也是人，我们不能因为这个就说他们不是劳动力。转移有多种转移，但是不是过剩？ 1.5亿的过剩，我们要转移多久？一年1200万，全部离开农村，需要10年。后面我给一个数字，高校毕业生680万，先来解决高校毕业生，没错吧？高校毕业生这里面人口有重合，也有农村的。去掉高校毕业生，还有多少能给农村转移？一年就300万左右。有1.5亿要转移，所以这是一个艰巨的历史性任务。而且不能急于求成，因为就业卡死着你呢。这些东西是我们做预测的一个外部环境，所以必然是减速递增，因为受到就业的束缚。

我们长期预测，城镇人口、农村人口是按照这个规律在变化。长期预测合计是多少人？到2030年，城镇人口是9.8亿；到2050年是11亿。即使到那时候，我们的城镇化程度也不算太高。2010年，城镇人口6.7亿，到2030年9.8亿，净增3.1亿人，我们必须预先为这3亿人进城的住房问题进行筹划。这是总量。

然后住房的需求，我们假定没有金融危机，有了金融危机这些预测都不准了。冈博斯（Gompertz model）模型我们今天不说，预测大家看一下。根据曾毅他们的数字，城镇人口逐年在增加，人均住房面积我们按照冈博斯模型进行了推算，而且顶峰到2030年29平方米，够保守的了吧？这没夸张。到了2030年，中国人均住房面积29平方米。住房总量要多少？要287，现在是136，我们都选多的。那么要盖多少？要盖151，比现在总量还要多，否则我们就没办法解决这个问题。数字放在这儿，而且新增房子的需求我们把它算出来了，再把折旧去掉，我们每年总需求现在是10亿平方米，我们只盖了5.5亿。最后逐年增加，到了2030年，我们需要盖16亿平方米。我们有没有这个产能？有没有准备好土地？关于土地问题，我们专门算过了，只要搞土地私有化，给进城的农民全部户口，现在农村宅基地是全国城镇总面积的2.2倍，你拿户口换他的宅基地，一点问题都没有，完全能解决。18亿亩究竟算没算过？咱们天则所那时候算了一次，要把多种因素都考虑进去，究竟应该怎样来随机地、动态地来估算我们所需要的耕地？大家看看长期态势。现在我们需要盖多少房子？全社会需要多少？从城镇居民总需求的预测可以看到，2011年住房需求10.35亿平方米，实际供给量是8.72亿平方米，缺口为1.63亿。那么有1.63亿的缺口，你说房价是降还是涨？如果城镇居民的住房面积在2030年达到30平方米的话，在2015年住房需求为11.09亿平方米，在2020年为13.13亿平方米，在2025年为14.5亿平方米，你能做到吗？土地在哪儿？资金在哪儿？建筑能力够不够？钢材够不够？统统都是要筹划的。

经过反复检验，这个表（略）很有用，大家看它基本就知道了。我们2011年全国房屋竣工面积29.2亿平方米，其中非住宅10.9亿平方米，住宅18.3亿平方米；农村住宅面积7.4亿平方米，城镇商品房面积10.9亿平方米；城镇商品房商用面积2.18亿平方米，居民住房8.72亿平方米；在居民住房中，折旧2.8亿平方米，新增住房5.92亿平方米。我们敢于公开，就因为我们仔仔细细算了，而且给了各个部门，我说你们看这个数字对不对？小修理可以有，大数没错。小修理就是城镇房子的定义，那差不了太多，小数点的问题。这是一个大框架。《底数清，调控才准》，这是最近的一期文章。家底不清，咱们在那儿瞎调。所有的讨论都没有数，你骂我，我骂你，一锅粥嘛。最后总理拍板，拍错了。如果人均住房面积30平方米，2020年需要253，当前住房140，需要增加113；2030年需要297，现在还需要157。怎么能说过剩呢？巨大的缺口。一线城市内，未来10年都不敢声称过剩。

现在我们要讨论，老百姓买得起房子吗？有没有购买力？说这么多房，没有购买力，错。因为基尼系数，官方数字是0.474，许小年说编童话也不能这样编？我们就按0.474，如果是基尼系数0.3到0.35，正常状态。在金融学上有个"二八律"，就是20%的人拥有80%的银行存款；0.47相对应"八八律"，8%的人拥有80%的银行存款。我在报告的时候，几位教授说，徐滇庆，恐怕比你估计的情况要严重得多。现在是6%的人拥有80%的银行存款。我说，我不能照你们的算，我照0.47算，我宁肯保守点。8%是多少？13亿人的8%是1亿人，这也就是说，中国有两个群体——高收入群体1亿人，中低收入12亿人。现在银行居民存款42万亿，他们拥有80%，也就是说，1亿人手里面，存款有32万亿，不用银行按揭贷款，5年以上，你的房子我给你买光了，购买力就这么强。如果按照面积来算，1亿人，5000万个家庭，在未来若干年内，每户只买一套，100平方米，需要多少？50亿，咱们一年能生产多少？刚才让大家注意了，5到6亿啊。也就是说，咱们全部的能力就给高收入连续6到8年，还不够他们买的。那么请问，说老百姓买不起房，那1亿人是不是老百姓？那1亿人是老百姓的精英，是老百姓的公仆，是我们统治的基础，是国家机器，肯定他是老百姓啊。那么你那句话——老百姓买不起房，就错了。老百姓有强大的购买力，就在这1亿人手里，贫富差距太大。问题在这里啊。你不能说他不是老百姓，他怎么不是老百姓呢？所以我们已经很保守地来估计了，这决定着现实的金钱购买力和购买需求，太旺盛了。每年商品房销售额6万亿，这6万亿是2000多个城镇、大中小城市，有钱的人集中在长三角、珠三角、环渤海，他们要买房，集中盯住北京、上海、广州、深圳。北京一个月只卖200多亿。全国一线城市一年不到2万亿。人家有32万亿等着买你的，而且集中冲击你一线城市，所以是严重的供不应求。也就是说，我们必须心平气和地看到，只有城镇化比例达到75%以后，商品房建设的速度才能有所减缓。否则就一定是供不应求，房价上升。

现在调控的结果，以北京为例。2010年，商品房销售额较2009年下降30.6%，2011年同比再降12.2%。为什么下降？因为温总理22次说房价一定降，易宪容已经注解了，一定降20%－30%，北京4万元一平方米，100平方米的房子400万，要降20%是80万，2台奥迪车。我等啊，我等你降完了我买啊。这个等本身说明对党、政府有信任，等了两年，啥也没等到。到了2012年，不信了，威信扫地，哗一下，人家就开始买了，比2011年增加35%。即便如此，2012年销售量只有2009年的82.3%。你也不买，我也不买，大家不买房，谁买冰箱？谁买电视机？大家都不买，订单就没了，资金流不灵了，开发商没钱了，新的计划没了，钢铁订单要下去了。2012年，钢铁行业全行业亏损，水泥行业全行业亏损。咱们的GDP增长，从10.8%掉到7.8%，原因很清楚。现在有些人就辩解，说下降、下滑是因为外部市场。外部市场占2008、2009年多少？美国负增长3.2%，现在人家是正3，市场恢复了，去年我们的出口增加15%，2008、2009年我们高速前进，到了2011、2012年我们掉下来，外部市场恢复了，我们掉下来，还把理由归到外面去，这简直有点荒唐了吧？不相干的事。说我们调整结构，什么结构你调整了？你说高科技，谁反对高科技了？这就告诉我们，一定要吸取历史的教训，每一次领导人犯错误，都会有一些人出来帮着辩解。1959年、1960年饿死那么多人，马上就有人出来辩解，我们遇到了天灾，三年自然灾害。现在证明，既无大水，又无大旱。刘少奇说，三分天灾，七分人祸，给毛泽东留够了面子。现在严格地讲，是没有天灾，只有人祸。现在文件解密了，苏修没逼债，还主动提出愿意给我们粮食。总算找了个阶级敌人来破坏，这个人叫彭德怀。凡是替领导人错误辩解的，他是经不起历史检验的。错了就错了，该怎么样就是怎么样，你把理由说清楚。

所以现在正是因为这样做，全国人均住房面积从2001年的20.8平方米下降到现在的19平方米。那么价格按什么原则？第一按权力，腐败；第二，按计划经济，大家没房子住。

房价说到底是一个金融问题，第二个是货币规律。大家来看看数字，因为时间不多了。货币供应量，2005年是29万亿；2006年是34万亿还可以；2007年是40万亿也还可以；到了2008年是47万亿，2009年是60万亿，一年功夫，货币供应量增加了27.6%；2011年是85万亿，2012年102万，2013年预计还要增加13万亿，有这样发的吗？这增速你不出问题吗？美国是多少？是61。日本是最高，170。咱们是多少？200。韩国是142。我们别的没领先，货币和GDP的比例，遥遥领先。

货币规律你敢挑战？钞票印多了，物价一定涨。那么为什么现在没涨呢？美国印了没张，中国也印了，没涨。货币增发，物价一定上升。如果没进入流通，自然不涨。美国不涨，是因为次贷危机之后，流动性丧失了，清偿性丧失了，美国1万7千亿美元塞进去了，不够，又把6千亿塞进去，还不够，每个月塞400。它塞到银行两个黑洞，没进入流通，所以美国通胀率很稳定。中国这样印钞票，不涨，因为钱没进入流通，去哪儿了？银行存款。物质不灭定律。如果进了银行的钱永远不出来，咱们可以一直印下去。

下面就分析什么时候它可能会出来。

为什么会要这样印呢？是外汇结汇的问题。咱们现在每年外汇储备增量是4000多亿，世界第六大外汇储备国。所有的外汇储备4000亿，咱们一年就等于它，现在3.3万亿。那么进来之后，咱们需要冲销它啊，印了人民币。印了的人民币不一定要进入流通，完全可以用票券的方式把它圈起来。但是咱们没有这样做，民粹主义泛滥，争先恐后发钞票。近年来无论是公务员、军人、退休人员和国企职工的工资都得到显著提高，而且现在越整越荒唐。

什么叫"空谈误国"？我们天天说要扩大内需，什么叫内需都不知道。内需说到底，就是老百姓的衣、食、住、行、玩。衣，没多大空间了，都有衣；食，吃不下了，要减肥了；行，堵车了，空间有，不大；就是个大头——住，还让你给捂住了。对不对？数字在那儿。那么你的内需还在哪里呢？在这种口号之下，你这个国家能不乱吗？所以现在是三十年来从来没见过的乱局，从口号到定义，全乱了。谁干的？不懂不要紧，但是要用人啊。《人民日报》前天一篇文章很有份量——用人三个层次，用师者王，就是说，用比你强的人，可以把事业办好；"用友者霸"，你可以称霸；"用徒者亡"，这是曾子的话。刘邦说，"运筹千里之外，决胜疆场，我不如子房；输送粮草，治理百姓，我不如萧何；战无不胜，攻无不克，我不如韩信。此三杰，我得之而治天下。"这篇文章讲的什么？咱们用的是徒啊。两种人，一种人叫庸才，一种叫奴才。奴才心里很明白，有水平，但是他看领导，领导说打房价，我就打。奴才就是叶利钦、赫鲁晓夫，当时最听主子的话，等你死了挖你祖坟。庸才就不要讲了，本来就不懂。所以空话、废话一大堆，但是最后，要害问题，数都算错了。

我们现在来看，刚才我说的银行存款，2004年城乡居民存款12万亿，2005年14万亿，到了2012年40万亿，现在每个月净增4800亿。大家看月度数据，最多的时候一个月可以增加1.6万亿。哪儿来的钱？印的，印了就发了，要命吗？40万亿，到2012年底是41万亿，现在是42万亿多了，怎么交待？它究竟是多少呢？我们说支出法。居民收入＝消费+投资+储蓄，就是老百姓拿着钱消费，剩下的投资，既不消费又不投资，剩下来的就储蓄。那么这个详细数字在这儿。商品房销售额刚才提到了，2010年北京一个月才卖243亿元，上海238亿元，整个广东，包括广州、深圳、东莞、中山是456亿元。一会儿还要提到，大家先看这个表（略）。

消费，我们现在是15000亿。一个月的消费量在统计学上就等于我们所有商品货架上可供销售的价值，世界各国都是这样统计的。因为它是流动的，货架上有多少东西现实中可以消费。也就是说，中国这块土地上，能够供销售的汽车、冰箱、猪肉、苹果、唱歌、洗脚等等，加到一起，15000亿，现在是17000亿。加到一起，一年是不到20万亿。投资，5000亿是买房，600亿是股市，其它微不足道。储蓄，2013年1月到3月，每个月4800，给个整数，5000。

这三项加起来，居民收入25000。你要知道，2014年的时候是7000，现在这个数能不能减？绝对减不了。工资要不然别给人发，发了就降不下来。为什么呢？现在的5000全部都进了银行，城乡居民存款40万亿，现在42万亿了。那么我就问，如果这5000不去银行，去哪里？就是这个月发的钱大伙不存，去哪里？不去消费就去投资。如果要进消费，15000加5000，请问物价涨多少？两位数吧？10%差不多吧？本来15000的东西来了20000，那10%的物价又要涨。如果去投资呢？房价翻一番？是不是翻一番？绝对不是。它不会到张家口去，它到北京去。北京这里只有1000，5000冲击1000，翻两番也不止。那么什么时候它会不进去，负利率，一定要有负利率。经过咱们的历史数据，大量的回归分析，中国人对负利率最高的承受极限是2个百分点。如果老百姓存100元钱，到了年底就剩98元，中国人认，为什么？安全。超过2个百分点，他就出来。有没有出来？1988年一次，1994年一次。

第一，外国人为什么不怕？因为可以涨利息，你通货膨胀是10%，我利率10%，让你是零，那样老百姓就不提了嘛。对不对？我用利率补了。咱们中国能不能做？回答是做不了，因为我们银行70%的存款给了国企了。国企不是还有1万亿的利润吗？叫他们拿利润出来垫补一下，提高资金成本，错。咱们中国的特征，叫做有利润的国企不贷款，贷款的国企没利润。谁有利润呢？有垄断地位的，中国电网、中国移动、中国银行，他们的利润高，他们不用贷款，他们还有钱贷不出去呢。具体的例子我就不说了。那么剩下的贷款拿走70%，30万亿贷款的国企是完全靠低资金成本在维持。如果把利息一提高，这些企业一定亏损。而且一定亏损之后，它的反应我们已经很清楚了，这些国企不怕死，我亏损了，没钱，我不还贷，就是这样一个结论。你有本事你关了我，朱老板都关不掉，你还关得掉？你有本事你关。所以咱们的利率最大的极限两到三个百分点的调整幅度。再大了，国企一片哗啦啦，它没有空间啊。所以国企死死拖住，如果你涨利息，马上不良贷款回到你银行，金融危机爆发。对银行，我们都清楚得很，给你挡住了。现在能维持，一旦出现问题，没有调整空间。

通货膨胀不是没有吗？咱们只有不到2个百分点，不到3，挺好的，完全不是。输入性通胀，要咱们的命。现在咱们石油依存度有56%点几，铁矿石的依存度也是56%点几。现在奥巴马想干什么？奥巴马的目标是要把失业率降下来，上次民主党就是因为罗姆尼是个笨蛋，否则他赢不了的。失业率降不下来，国内呼声很高，失业率到现在是7.4%呢？因为银行没恢复，贷款出不去，投资上不来，失业自然下不去。一定还要再采取措施把银行恢复，银行功能恢复，贷款出来，投资上去，但是一定要带来通胀。所以经济学理论早就说了，这是个杠杆，甘蔗不能两头甜。你要低通胀，就业就没有了；你要高通胀，就业有，但是你要承受一定程度高通胀。这个理论早就知道，现在连安倍都知道了。他要起码2个百分点的通胀，但是一旦起来就不是你说的。在这种情况之下，美国人要真正达到他降低失业率，一下来个10%的通胀，有没有可能？完全有可能。如果美国来个10%的通胀，欧佩克还会以原价卖给它石油吗？一旦发现这个问题，它不是10%的调整，从来都是50到100地调。70年代石油翻番好几次。它有垄断啊，我不卖给你。如果这个冲击一来，咱们中石油的脾气各位还不了解吗？国际石油价格下去两个礼拜它还没反应，国际石油价格上来，明天它就涨。石油的价格一涨，输入性通胀，是不是这个道理啊。

输入通胀来了，咱们现在不敢说有多厉害，只要它一来，当期的储蓄就不进银行了，没错吧？它去哪儿？现在温总理尽一切的努力不准进房市，那么只有去消费了。只要来个两位数，堰塞湖的水下不下来？现在48万亿，有人说不会下来，老百姓要看病、养老、住房、教育，水不下来。我说同意，90%不下来，10%下来，有没有可能？95%不下来，5%下来，可不可能？请问，5%下来是多少？2万亿，你把它引到消费去，咱们物价是多少？三位数，没错吧？这个账咱们会算。三位数的冲击之下，第一个受伤的是谁？大学生，他们没钱，没收入。你物价一涨，大学生立即就会受影响，他们没有收入嘛。

1988年冲了一下子，物价涨了18%，1989年学生上街，反官倒，反通胀。现在如果我们再来一下子，你要知道，1988年大学生一年招53万，现在一年招680万，53万与680万相比，素质要高一些，纪律性要好一些，而且关键是现在这帮小祖宗们还有手机，还能上网。咱们总共多少？2700多万大学生，跟当年那点不好比啊。当年1989年六四的时候，市民、工人、农民基本是旁观，现在的群体性抗争事件就巴不得你有事，那帮家伙全来凑热闹。大学生怎么弄？都是自家的孩子。这个问题就很明确，如果出事，堰塞湖的水下来，它只有两个去处，一个是投资，一个是消费。进消费，物价涨；进投资，房价涨。我们哪一个都不赞成，但是如果来了，两害相较取其轻，请问你要哪一头？房市只有1亿人，消费市场13亿人都在，我们是保护低收入群体，保护年轻人，还是你照顾个人面子，咱们就打房价打到底？我们应该清清楚楚地认识到，当前所面临的混乱局面，威胁到我们整个国家的命运和经济改革，如果恶性通胀一出现，马上失控，这种失控要超出我们的意料。现在没出现，我们不是危言耸听，我们要全力以赴地防范金融危机。

有人说，老百姓相信政府，相信党，不会提出存款。有人说，请问1988年、1994年是不是共产党？1988年小平同志在，1994年朱镕基同志主持国务院，挤兑说来就来，请问现在哪位领导的威信比小平同志的还高？这话说到这份上了。还有人说，我看房价就是涨一倍共产党还是共产党，物价上两位数，共产党在哪儿，我就不知道了。这话很实在啊。房价你守它干啥呀？让它去涨有什么关系呢？因为只有1亿人在，宝马车价钱再涨，老百姓不紧张，物价你敢惹吗？而且现在每个月还要灌4800亿进去，总有一天堰塞湖要出事的。这点常识都没有吗？

现在我们要比一比头顶的堰塞湖有多大？大家看看，日本国内储蓄占GDP的21%，韩国31%，世界平均19%，咱们多少？80%。GDP50多万亿，存款40多万亿，是不是？1988年，存款占GDP的比例是25%；1994年达到45%，出事了，两次出事；2011年75%；现在是80%，而且继续上涨。这个东西太危险了，居民存款和可供销售的商品比例，1988年，可供销售的商品590亿元，占居民储蓄存款3801亿元15.5%，抢购风盛行，货架上基本一扫而空，肥皂、牙膏什么都没了；1994年，这个比例7.15%。现在多少？3.13%。历史的经验值得吸取，这个数据是铁面无情的，谁都可以去查，是不是？你现在走钢丝走到这一步了，居民存款是不稳定的。而且金融学已经说了，如果有两个人，一个是有5000元存款的老太婆，一个是有500万存款的企业家，是哪个人对物价波动最为敏感？回答是老太婆，因为那5000元钱是从牙缝里省下来的，是低收入群体对通胀最敏感。那有500万存款的企业家有固定资产，还有股票等别的东西，老太婆只有这些存款。所以人们总结了拉丁美洲多次金融危机之后就说，任何一次银行挤兑，打先锋的都是那些低收入的老太婆。有一个老太婆去，就有一群老太婆到银行提钱，拿出钱来就买日用品。因为老太婆只认日用品，只购买肥皂、牙膏。1988年也是这样，先冲击的是肥皂、牙膏。

下面的话更有意思了，所以我全部翻译过来。一旦老太婆挤兑，万万不能动用军警，这指拉丁美洲。当军警到银行门口的时候，他发现挤兑的老太婆是他妈，这个时候，一个上校就可能变成总统——兵变。这是拉丁美洲的情况。那军警要镇压他妈，他可不干了。老太婆说，我的钱，我要拿出来。对啊，应该拿。军警调过来，上校说，咱们到总统府去。所以这里面有很多教训，必须吸取。金融存款利率，这个堰塞湖，现在负利率，我们1988年、1994年把基准利率提高到11.34%和10.98%，结果怎么样？银行不良贷款直线上升，戴相龙报告是22%，实际上是比它高。最后咱们怎么办？剥离了1.7万亿。什么叫剥离？就是印钞票。装模作样，弄几个资产管理公司，折腾那么一下。好在咱们随后就是高速增长，盘子大了，所以印完就算了。今后能不能做到？

这个输入性通胀，我们现在要防范金融危机，那么现在有很多人说，房价会跌，金融危机来了，房价就跌，具体的就是日本。日本1985年房价指数是100，到了1990年金融危机之前，房价指数是334，到了泡沫经济崩溃1990年，到了1992年只剩下89，所以房价差不多跌了4倍。香港1997年遭遇金融危机，房价急跌。所以我们中国很多学者，易宪容就把这个事儿记住了。

金融危机有两种，一种叫增发货币型的，一种叫不增发货币型的。日本、韩国、香港、泰国属于不增发货币，金融危机来了，银行倒闭，企业破产，老百姓失业，没饭吃，当然房价下跌。而且那个时候，资金大量外逃，资本市场垮掉。

还有一种是增发货币型的，使劲地印，是谁啊？俄罗斯、土尔其、津巴布韦。我到俄罗斯去过多次，去考察，叶利钦哗哗地印钞票，物价涨了一万倍，房价涨了一万多倍。钱不值钱了，大家拿了钱就去买啊。完全是两种情况。

那么请问，如果中国遭遇金融危机，是增发货币型的，还是不增发货币型的？如果10年前问这个问题，还有点价值，现在不用问了，钞票已经印完了。现在我们是世界大国排名第一，就是M2/GDP，我们第一，大量钞票出去了。那么货币规律放在这儿，印了这么多钞票，物价还不往下掉，钞票去哪里了？钞票永远在银行不出来，你尽管印，没事儿，像今天，没事儿，一旦出来，你就死掉了，水就把你淹掉了。而且一出来是正反馈啊，那40万亿出了个5，你就死了，物价就三位数，其它的钱就不是钱了，它就更出来。金融危机我们研究过多次，千万不能出现这种正反馈，崩溃性的正反馈，所以我们专门介绍危机意识和金融危机，一大本书，总结了全世界的金融危机，是人民大学出版社出的。这种东西，我们都是要总结经验，要有知识，要懂得规律。现在，京、沪、广、深一线城市的房价已经很高了，远远脱离了普通居民的购买力范围，还有外资要冲击我们，主要目标是一线城市的高档住宅，因此要做好一线城市高档住宅房价大幅度上涨的准备。一方面要大盖廉租房和经济适用房，照顾老百姓。

廉租房又是我们目前的一个大话题，中央拨款了1300亿，但是温总理说，我们要盖1万4000亿，钱从哪儿来？好几个省的统计局局长、主管房地产的这些领导，都在抱怨，叫我们盖，我们从哪儿弄钱？中央只给了1300亿，但是要盖1万4000亿，没办法了。所以把原来的铁路员工宿舍、医院大楼、留学生创业园全部搭进去了，还不够。弄虚作假，已经到了没有办法的地步。可是，没人检查。廉租房在哪里？北京的廉租房在哪里？大家告诉我。廉租房一看就知道，你到深圳，站在这边看香港，像铅笔一样，一根一根棍支在那里，50层，断面是八爪鱼的形状，这叫廉租房，其它都不是。咱们北京，你见过没有？为什么廉租房，香港这样人均4万多美元GDP的地方，廉租房38平方米。38平方米，我不仅去看了，还住了一晚。人家是什么？两室一厅，厨卫俱全，那个厅还有12平方米，每个房间都有窗户，两室一厅加窗户一共4个窗户，能采光，能通风。38平方米，怎么做？一定是铅笔棍一根，伸出去四个爪子，每个爪子上三套，这才能通风啊。像咱们的房子，一看就不是廉租房，如果38平方米，一定是黑屋子，厨房在哪儿？怎么喘气？有没有？弄虚作假。

现在我们面临的问题，不能只抱怨，也要有对策，那么就是说要有计划地增加一线城市高档住宅的土地供应，而且特别要注意，现在要做好吸收大量流动资金的准备。那么现在我们在讨论什么呢？什么地方能把水引走？ 42万亿的堰塞湖在头顶上，我们要学大禹治水，把水引走，越堵就越糟糕。往哪儿引？只有一个地方，债券市场发展1万亿就了不得了，不解决大问题。只有一个，土地市场。只要土地私有化，小产权房转正，马上10万亿就走了，我们还能喘口气。

有人说，解决一个农村户口，解决一个农民工，要8到10万元，这个总数是一个长期的量，你给他医疗保险，明天他就住医院做手术吗？你给他承诺养老，他明天就领吗？不是这样的。要挽回现在的局面，这步棋不走是不行的。我们呼吁了这么多年，土地私有化，没有危机没人理睬你。现在危机来了，我们现在提出现在来做还不晚，一旦通胀过了5%，不做也得做。过了10%，做也来不及了。所以这个问题，给习、李，特别是张高丽出了个大难题。非常清楚，如果通胀过了10%，问责嘛，在你执政之内，你怎么把物价搞得这么高？不说你是坏蛋说谁啊？所以这里面有很多事情我们现在必须认真地讨论，要大幅度地开放黄金、土地、债券、证券、期货和外汇市场，积极地创造资金分流的渠道，要做好提高利率的准备，尽可能缓解负利率的冲击，在舆论上要避免推动通货膨胀的预期。所以最近我是一个电视台的采访也不接受，新闻媒体找我，一概拒绝。因为再谈，反而促进了通胀预期。我们不想它发生，所以不在民众那儿去多说。我们要提高危机意识，认真地分析金融形势，未雨绸缪，预先筹划，防范恶性通货膨胀的对策，两害相较取其轻。如果资金流发生变化，与其冲击资本市场、商品市场，还不如冲击房地产市场。

任何时候都要认识到，商品市场事关13亿人，特别大量低收入群体，而住房市场承受力很强，它只有1亿人。无论新政有多少条，房地产市场调控政策的着眼点是防范金融危机。我在好几本书的封面上都写，房价暴涨充其量不过是肌肤之疾，银行危机才是心头大患，目前就应该谨慎小心，如履薄冰，如临深渊，我们一定要努力地来防范金融危机。

好，我的报告就讲到这里，谢谢大家！