由天则经济研究所与中华三农慈善基金会共同主办的“国有土地权利行使的现状与改革研讨会”研讨会于2009年8月26日在北京皇苑大酒店召开。出席研讨会的专家有天则经济研究所所长盛洪教授，清华大学人文学院教授秦晖，中国社科院政治学研究所研究员王焱，中国社会科学院农村发展研究所副研究员李人庆，独立学者、九鼎公共事务研究所研究员秋风，法学博士、中国政法大学教授李曙光，财政部财政科学研究所所长贾康，清华大学政治研究中心主任蔡继明，中国科学院农业研究所研究员陶然，中国社会科学院农村发展研究所研究员党国英，原国家土地管理局规划司司长郑振源，中国人民公安大学法学博士杨俊锋。此外，参会的还有多家媒体记者。
首先，天则经济研究所所长盛洪教授在会议致辞中介绍了本次研讨会的背景；国有土地被大量划拨在国有企业、国有事业单位，和政府机关被免费使用。国企本身是一种营利性的机构，他们把免交地租金变成他们自己的收益，而国企的管理、使用又和具体的个人相关。这样的状况严重的偏离了国有土地的性质。并提示；我们想象的国有土地权利人的收益其实是并不存在，这种收益只是被少数使用和经营这些土地的人实际占有和享用了。国有土地的分配制度包括划拨等诸多问题，本身是低效率的，而且会滋生腐败，同时国有土地的产权权利遭到了侵犯。所以要关注这个问题是研讨会的一个重心。
清华大学人文学院的秦晖教授认为现在的土地制度，不管是国有制或集体所有制的名义下设置一套话语，最大问题就是“官权太大、民权太小”，以我国乡企转制与东欧转轨相比较，按照他们的私有化以后的民法体制，包括农村；没有集体所有制这个概念。一个百十来户的行政村即所谓的集体所有制，与几十万股东的一家公司就叫做私有制，这两者的区别缺少基本依据。从民法角度讲地权问题仍是一个民权问题，二者是紧密的联系在一起的。在中国的改革过程中，包括农民在内的各个阶层，会拥有越来越多博弈的能力，而土地所有制问题的关键在于要允许农民拥有“退出权”。
社科院农村发展所研究员李人庆从转型的角度分析了国有土地制度问题，认为目前市场化程度最低的生产要素在土地问题；尚无一个公平的公正的比例，而国有土地管理的委托代理关系完全是混乱的，无法进行正常监管。国家财政分级的体制、中央地方权利的博弈，使整个土地的关系极大的扭曲，地方与中央对于私权的侵占和剥夺无法得到有效的抑制。要对国家最大的土地资产进行有效的监管，并使各级权力主体纳入到法律制度和人大权力正常的监管机制，其根本就在权力机制上而非所有制形式上。所有制的制度实际只是字面上的使用并无具体的行使，实际行使的都是私权，包括个人意义的私权和集体意义的私权。在计划经济时期个人的私权是被极大压缩的，原来没有公共的自己的资产，消费是分配的，不是所有权利而是分配的权利，并非个人可独立让度交易的权力。西方国家也存在国有制，如法国1982年就达到百分之三十多，且产值比例很高。根本的区别在于他们的国有制是在私权和法律的框架下的背景下运行的，这种国有权力是真正受到政治制度、法律制度制约的一个前提、作为公众利益监督的条件来行使的。
九鼎公共事务研究所研究员、著名学者秋风先生认为；目前城市土地国有条款使得每个城市的格局成为世界上最坏的格局。指出1982年宪法的城市土地国有条款严重扭曲了中国城市化进程，导致城乡始终处于分割的状态，现行土地制度使当代中国城市化进程出现了光怪陆离的怪异格局。城市的发展、演进、扩展是由行政官员主导的，而行政官员作为个人的理性程度是有限的，过度重视向大城市倾斜，健康的城市化道路是自发秩序的道路，“应该允许人们自己建造自己的城市，政府做的就是进行一个规划的管理”，而不是人为在国有土地上建城，或不允许生活在非国有土地上的人们建造自己的城市。
中国政法大学的李曙光教授提出土地制度改革的目标是理顺土地的产权关系，就是解决国有、集体、个人三个层面的关系问题，加快土地市场化的进程以使全体国民经济最大化。并建议，建立土地出资人制度。成立两个土地管理委员会，负责解决国有土地的确权与分权的问题，，现很多土地纠纷法院不受理，在建立土地监管机构的同时，应设立独立的解决土地纠纷的司法救济机制。作为一个国土资源监管部门下面的事业单位的城市的土地储备中心，居然拥有行政权、立法权、土地买卖权、经营权以及公共土地的提供权，所有的权力都在它的身上，其性质实际是宪法的问题，需很好的研究。土地收益预算涉及到公共财政预算的整体关系，土地的收益应作为公众财政收入的一部分，可以作其他需要的支出。
财政部财政科学研究所的贾康所长从国有土地资金与公共财政的角度，强调国有土地制度框架应该真正接受现代意义预算程序的约束，并藉此实质性地引入公众意愿的表达、公众的知情权、质询权、建议权，乃至最后的民主决策权。同时在国有资产、国有资源、国有资本管理体系方面进一步理清关系。要在现有的框架里实质性的推进这些收入的公开、透明，真正接受现代意义预算程序中应该有的约束。
天则经济研究所所长盛洪教授提出国有土地租金流失的问题：大量的政府机关、国有企业、农场、林场无偿使用国有土地资源、不交地租是一个事实。租金本应归土地的所有者，但多数人仍以为全国人民都受益于国有土地。第一，我国农场土地约58830万亩，按每亩地租400元算，2007年的地租约2353亿元；第二，国有矿山占地约1131万亩，按每亩1500元地租估计有169亿元。“中国地球系统科学数据共享网”公布了一组数据；1984年到1995年的数据是426万公顷，约合7290万亩。2009年8月份35个城市平均地价是3189元/平方米，假定全国平均是1500元/平方米，按4%推算地租，约每平方米60元，每亩将近4万元。按国土资源部工业用地出让最低价第七等19.2万元/亩，按4%推算地租约7680元/亩。假定居民点用地和工业用地各为一半，租金约为17365亿元；这项租金的流失至少每年约12155亿元，加在一起是14678亿。“保守地说，每年流失的国有土地租金可能至少在万亿以上”，地租相当于财政收入的1/5，其中还不含国有园地和国有牧草地租金。因此他主张在财政上要“收租减税”，并建立与现代产权制度相衔接的有关土地租金的基本宪政原则，建立在宪政层面的租金概念，并推进到自然资源领域之中。
清华大学政治研究中心的蔡继明教授就国有土地产生的法律依据及途径强调；规范土地征收必须从修改宪法做起，1954年到1982年的28年中，宪法自身存在的矛盾，城市土地的产权很不清晰，现城市土地从存量看缺乏法律的根据，在既无赎买、又无任何其他说明的情况下宪法就将它变成了国有。改革开放30年中城市大量新增的土地，估计80%不符合宪法规定的征地要求，因为它不是公共利益的需要，政府80%的征地行为是违反宪法的。要消除这个矛盾必须修改宪法。矿产资源税应由从量征收改为从价征收。矿产资源补偿费相当于绝对地租，矿产资源税相当于级差地租，两者都应该归土地所有者所有。并认为根本改变国家城市土地所有制的结构，允许各种土地所有制的主体进入市场，确定中央和地方政府各自拥有的土地权限。若按照地租理论，就应老老实实把土地的收益归还给土地所有者，而不是通过征地环节进一步剥夺农民。
中国科学院农业研究所的陶然研究员分析了国有土地产权制度和国家发展模式的关系，认为制造业投资竞争中形成了全国性的买方市场，所有地方都想压低地价来为制造业厂商提供优惠。而在服务业、住宅业用地上地方政府却限制供给，利用土地出让的垄断地位来获取最大利润。失地农民的财产权益、劳动力的基本权益，还有人民的环境权益都没有得到保护，甚至被严重破坏。各个地区在投资竞争中可以放松环境保护、降低底价、放松劳动管制导致制造业投资的成本很低，必然导致过度投资与制造业生产能力过剩。百姓收入水平未增长，于是些产品必须去国际市场销售，却不敢提高人民币的汇率，结果是在外贸顺差的情况下，人民币不敢升值，必然带来很多热钱涌入本来就限制供给的商住用地市场，房地产价格必然飙涨。所以，以低价土地招商引资的“开发区”发展模式必然导致经济失衡、是不可持续的，建议采取用地者和供应地者谈判，补充地方政府进行增值税的模式。
中国社会科学院农村发展研究所的党国英研究员提出房地产业规划与管理需要思路大调整，修订《土地管理法》应该“既有公共性，又有私人性”，因为有私人物品和公共物品，所以需要有政府，政府对事情的干预的范围仅仅限于在公共领域，离开公共领域不得干预。政府有规划，不论城市土地和农村土地都有公共性和私人性。并认为无需害怕所有权的私有制，实现私有制，公共力量可能更强大。
原国家土地管理局规划司的郑振源司长分析了国有土地制度的由来与现状；前苏联解体后，全世界第一个土地国家所有制随之解体，恢复了私有制。而我国城市土地国有化是文革时造成的，1954年、1982年宪法规定了土地禁止买卖、出租，直到1984年中央《关于经济体制改革的决定》说经济体制是有计划的商品经济，但土地仍被排除在商品之外。至今天中国的土地市场不是所有权市场，只是使用权市场，这是中国一个落后的特色。国有土地使用权的划拨仍是计划经济配置，铁路、公路、水利设施、大学城、政府用地、军事部门用地、经济适用房、廉租房全部是划拨的。划拨土地使用权又无需交土地出让金，价格极低，造成土地资源严重的浪费。建议将“行政配置改成市场配置”的土地管理制度，建立一个开放竞争统一有序的土地市场。
中国人民公安大学讲师、法学博士杨俊锋提出必须废除宪法第十条第一款，若暂时无法废除可从最低限度的需要重新解释宪法，规定未来的集体土地可通过流转进入建设用地的市场。针对政府一方面是土地的规划者、管理者，又是土地的代理人，易产生腐败与滥权；他提出应通过制度设计在行政内部实现“代表国家对土地的所有权”和“代表国家对土地的公共管理权”的适度分离。同时还提出“打破政府对土地的供应垄断制度以解决高房价”、“收租减税以保障国有土地公益性”等建议。政府可通过规划管制用途，规定开发的密度，但绝不意味着可以禁止土地权利的交易和对土地的垄断。重要的是主体的问题，宪法规定全民所有，现法律规定国务院代表国家来行使，从理论来讲，民众的全民代表应是代议机购，在中国就是人大及其常委会，从法律上应明确对国有土地重大的处分必须经由人大的决议和明确的法律授权，并接受人大议会的监督和审查才可以。
友邦律师事务所著名土地维权律师段军提出：很多城市居民是在1949年以前花钱买的土地，也有当时的国民党政府颁发的土地的地契和所有的证照、证书。政权发生了更替仍要有一个法律的承继性，不能因为政权改变就对居民财产权不认可。1982年以前我们的宪法并没有明确的规定土地公有制。现在的土地法律制度在土地所有权使用权的处分上是空白， 30年的改革开放唯独在土地上没有涉及这一结构性缺欠。现行的《土地管理法》仅给了土地管理部门权力，但恰恰没有约束他们的权力。建议全国人大制订《土地法》作为部门总法，再修订《土管法》、制订《耕地法》和一个保障居民的住宅法，我们的土地制度完善架构才能逐步成熟。
与会专家在发言中，普遍认为现有的《土地管理法》存在着比我们的想象严重得多的问题，这个制度是对城市化的扭曲，不利于城市化的发展。多位学者建议；土地制度的改革必须考虑在宪政改革的基础上进行，用非国有土地产权加上政府监管的方式，来实现公共目的。形成一个更有效地使用我们的土地资源，更公正的对待我们现在社会中的弱势群体。[ 中评网编辑：谭天歌 ]
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