l 中国的住房制度经历了以广覆盖、低水平的福利分房到住房市场化的过程。住房市场化使大多数人的住房条件在短时间内有了迅速改善，但也同时伴随着住房差距的扩大和政府保障功能的收缩。
l 从2007年政府重新强调承担住房保障责任，尝试建立新的住房保障制度，加强住房保障力度。
l 现行的住房保障制度存在一系列的问题
ü 住房制度、土地制度和住房保障制度作为一个有机联系的整体缺乏顶层设计和长远考虑。
ü 现行住房保障制度没有减少反而增加了社会不公平，特别是不公开销售的经济适用房已经成为政府和国有部门将国有资源转化为私人财产的“合法”渠道。
ü 政府对于住房保障的责任没有清晰界定，现行住房保障制度的保障对象没有完全覆盖最需要住房保障的群体，却覆盖了收入和住房都不是最困难的群体，结果是进一步扩大而不是缩小了住房差距。
ü 现行保障房制度扭曲了土地和住房市场，严重损害了市场效率。
ü 现行保障房制度的实施机制不健全，包括筹资、融资、运营、监管等机制均不能适应需求。
ü 外部制度环境对住房供给和住房保障存在不利影响：扭曲的经济发展方式和土地管理制度增加了对保障房的需求；实际上发挥了住房保障功能的“小产权”廉价住房被制度认定为“非法”。
l 住房保障的必要性和理论依据：从世界范围来看，大多数国家都认同居住权属于基本经济人权，所以都会程度不同地提供住房保障。根据边际效用递减理论，在合理的范围内进行再分配时，富人所减少的效用要小于穷人所增加的效用，所以全社会的效用是增加的。这从全社会效用的角度为取富济贫提供了合理性依据。相反，如果不是取富济贫，住房保障就失去了意义。
l 中国住房保障制度设计的原则
ü 公平原则——一是要取富济贫而不能取贫济富；二是实施结果要缩小而不是扩大住房差距
ü 效率原则——尽量减少对市场的干扰，减少资源的浪费
ü 基本保障原则——只提供最基本住房条件，而不能导致非保障对象对保障房利益的追逐
ü 普遍保障原则——一是对符合条件的保障对象应保尽保，二是不应存在歧视政策，特别是对城市户籍人口与非户籍常住人口应同等对待
ü 多层次保障原则
l 我国住房保障制度框架设计
ü 我国住房制度的顶层设计
n 将土地用途管理与产权管理相分离，土地用途变更实行审批制，土地产权管理尊重市场，按市场规则进行交易。
n 住房供求应以市场调节为主，市场失灵时政府可以且应当以建立住房保障制度等方式介入，但必须是有限介入，防止过度介入对市场造成根本性的破坏。
n 鼓励房屋出租，大力培育稳定的住房租赁市场，降低租赁成本。
n 充分发挥小产权房在平抑房价、提供保障方面的作用，近期应当制定规则、加强监管，长远应当统一住房产权管理制度。
ü 政府的保障责任和职能
n 理性确定政府的住房保障责任，确立“有限政府”理念，政府不包办解决百姓的住房，一般住房应通过市场解决，政府只为住房最困难者提供协助。
n 政府在住房保障方面的责任必须是具体的和可问责的。
n 区分政府责任与履行责任的途径。在住房保障筹资、融资、建设、分配、运营等不同环节，政府都可以有多种途径履行住房保障责任。根据不同情形，政府可以直接提供保障住房，也可以援助保障对象在市场获得住房。
ü 保障范围：保障标准和保障范围不宜一开始就定的太高，可以先采用略低的标准，随着经济社会的发展再适当调整。目前应将在城市常住的最低收入且住房困难家庭（包括户籍及非户籍人口）全部纳入保障范围，如果财力允许，再从低收入向高收入依次将低收入、中等偏低收入住房困难家庭纳入保障范围。城市户籍人口保障标准建议按平均15平方米/人考虑，城市非户籍人口保障标准则可按平均10平方米/人考虑。
ü 保障形式：住房保障可从产权和补贴两个角度进行分类。从产权的角度来看，住房保障可分为产权性质的保障房和使用权性质的保障房两种，从补贴的角度来说，住房保障的补贴方式有货币补贴和实物补贴两类。我国住房保障制度改革的目标是“使用权形式的保障房+货币补贴”。当前应立即停止提供不公开销售的经济适用房，近中期要逐步停止产权形式保障房、逐步扩大使用权形式保障房，逐步停止实物补贴的保障形式，逐步扩大货币补贴的保障形式。
ü 保障房与商品房的关系：从发达国家走过的道路看，保障房与商品房市场的关系经历了三个阶段：独立于房地产市场并封闭运行的保障房体系，相对封闭的保障房体系但可与房地产市场有条件联通，统一的房地产市场+货币补贴为主的保障制度。目前我国的住房保障体系处于第一和第二个阶段的过度时期，未来应逐步向第三个阶段过渡，即逐步走向统一的房地产市场，住房保障以货币补贴为主。
ü 保障性住房用地供应制度：从长远看，未来以货币补贴为主的住房保障制度确立以后，就不再存在专门针对保障性住房供应土地的问题。目前应立即停止向不公开销售的经济适用房提供土地，包括使用“自用土地”和新划拨土地。近中期应增加土地供应的透明度，并随着货币补贴保障形式的扩大，逐步减少以行政划拨方式供应土地。
l 对保障房的实施机制，包括筹资和融资机制、运营机制和监管机制提出了建议。
l 住房保障制度改革的目标：现有的住房保障体系是一个独立于房地产市场并封闭运行的体系，通过逐步改革，将经历一个相对封闭但可与房地产市场有条件联通的保障体系的过渡阶段，最终发展为一个统一的房地产市场，住房保障以货币补贴为主，通过市场来实现。
