实录
孙龙 雷弢
任丙强 毕向阳
张曙光：
欢迎大家来到天则经济研究所418次学术报告会。今天的主讲老师是孙龙老师，他是中国人民大学国际关系学院的，今天他的主讲题目是"业主如何维权"。这是一个很有意思的话题，因为现在北京市业主和物业公司、开发商之间发生的纠纷确实很多。因为现在小区建设很快，还有很多问题没有解决，所以可以经常看到业主和物业公司为产权问题发生的纠纷。这些纠纷到底怎么样，大家可能也听到一些，但是具体情况不是很清楚。孙龙是专门研究这个事情的，我们先听他来讲，然后几个专家一起讨论。我想，我们可能也会遇到这样的问题，这个报告对我们解决这些问题也会有好处。下面请孙龙来讲。
孙龙：
各位老师，非常感谢天则所给我这个机会来讲我这个很小的研究，可以听到各位老师、各位同仁对我的教导。
我的研究题目是"业主是如何参与维权的"。到目前为止，在很多城市里，随着商品房增多，越来越多的人成为了业主，但是权利怎么界定和维护，确实是一个引起广泛关注的课题。我今天讲的内容分成五个小部分：第一，研究背景、目的和方法；第二，普通业主是怎样卷入维权活动的；第三，为什么有的人参与，有的人没有参与；第四，业主群体的整个的政治态度；第五，总结。
首先给大家介绍一下这个研究课题的背景、目的和方法。我们知道，在改革开放以前，除了极少数个人具有私房外，绝大部分城市居民是没有房子的。但是改革开放后，尤其是1998年以后，随着住房商品化的进程，超过一半以上的城市居民成为了有产权的住户。我看了两个数据，一个是2005年百分之一全国人口抽样调查数据，号称当时城市住房自有率是75.7%，但是通过购买商品房、经济适用房和公房取得产权只有47.2%，这中间有一个差距。根据我后来查的数据来看，这个差距大致就是指划在我们城市范围之内的，有很多自建的房子。在北京，根据人口调查，大概是49.9%的人拥有产权房子，其中住房占有率是60%，这两个数据其实是一一对应的。在北京大概有10个百分点的差距，在全国大概有30个百分点的差距。
城市居民以前都是租房子，或者说政府安排的房子，变成业主的话，看起来好像就是一个有房与无房的差别，但更重要的是产权的界定和维护，或者说社会经济关系重新调整的过程。1998年房改推进以后，物业纠纷也随之上升，这是2007年的数据。根据北京市信访办的统计，与物业有关的纠纷仅次于城市管理的纠纷，占所有信访纠纷的第二位。根据北京市高级人民法院的统计，从2002年到2006年，与物业或者与业主权利有关系的案件大概增加了8倍，从4000多件到了30000多件，占民事案件的比例由2.7%升到11.6%。在进入一个新小区后，业主往往处于较弱势的一方，物业对业主的暴力时有发生。曾经有记者专门对物业暴力进行调查，发现这在全北京市范围内层出不穷。业主为了维护自己的权利，有几个层次的表达诉求的行动。一个层次就是小区层次的互动，比较常见的是信访，也有很多诉讼的案例。北京有个小区曾经打过20多场这样的官司，其中有10多场是行政诉讼，就是告政府不作为的。通过新闻媒体曝光，还有一些很极端的案件，比如说绝食威权。这些案例在小区层面是比较多的。跨社区层面，甚至是跨城市层面的话，案例也比较多。在北京有两个案例我相信在座的很多老师和同学应该关注。2007年1月21日到3月8日，在《物权法》发布之前，北京市业主发起了一个业主签名的活动，大概有18万名业主表达意愿，要求《物权法》更好地保护业主权益，有几个条款需要修改。另外一个值得注意的事情就是，在2006年的时候，北京有些小区的业主向北京市建委和民政局提出成立一个业主委员会协会的要求，但是建委没有批，后来他们自己就以申办委员会的名义来搞这个活动。根据他们提供的数据，在全北京有20%的小区成立了业委会，这些业委会中，有142个小区与这个非正式的机构保持联系。
