综述
城市化背景下土地产权的实施和保护这个课题是天则所立项，德国基金会资助的课题。课题负责人为张曙光，课题组成员有刘守英、时红秀、赵农、盛洪和程炼。
主讲人在介绍开始提出，现在农地问题可能是中国要长治久安、稳定发展必须要解决的一个重要的问题。那怎么去解决这个问题呢？通过研究，课题组得出的基本观点是：放松政府土地管制，发展土地市场和土地交易。也就是说要在坚持土地的集体所有制和全民所有制的前提之下，打破对农地管用的国家垄断，改变政府对集体土地用途管制，发展集体用地的流转和交易。而这个观点他们认为政府也可以接受。因为这是在坚持公有制的这一前提之下来说的。这个观点首先遇到的是几个理论上的障碍。因此报告先对这几个观点作了一个回答。
这个报告除了这个以外，还分三个部分。第一部分是梳理现行土地政策。第二部分是由四个案例提出的改革方向和办法；第三部分是对于怎么改革，土地政策怎么完善，土地制度怎么改革，土地的法律怎么修订提出一些具体的建议。
现在的农地政策虽然有很多的法律规章，报告对这些政策作了如下概括：土地转入的国家垄断和政府管制，农村土地和城市土地，农耕用地和建设用地的严重分割和二元体系。就是两种共有制的土地同地而不能同权，不能同价。这种严重分割的二元体制才是它的基本特征。
通过概括得出，我国的农地非农化政策是一种国家高度垄断和政府全面管制的计划经济政策。农村集体建设用地需要纳入国家计划，并经有关政府部门审批。城镇建设使用农地由政府划拨和征用，征用来的土地由政府出让给建设单位。划拨和征用的土地均按农地原用途进行补偿，有偿出让土地的收入全部归政府所有，在不同层级政府间分配。可见，同是土地，仅仅由于农用和非农用的用途不同，其所蕴含的权益完全不同，其运作的规则也完全两样。农民基本被排在农地的非农用之外。其实中国的土地问题就是从这里产生的。第二个问题是中央和地方在土地问题上的博弈。这个博弈确实造成了恶性的竞争。
报告所举的案例为广东南海以土地为中心的农村工业化模式、山东德州开发区案例（这个案例采取了货币补偿和留地补偿相结合的物业补偿方式，而且采用征地补偿与旧村改造结合起来的模式）第三个案例是江苏昆山的三种农民合作社。
从以上几个案例得出了以下几点结论:1）在发展土地市场和进行农地非农化流转和交易的过程中，上述地方都坚持了土地的集体所有制，发展了集体经济，实现了中央、地方和农民共赢。由此可见，发展土地市场和地权交易不仅与两种土地公有制不相矛盾，而且是实现两种土地公有制的一种可行方式。2）发展集体建设用地的流转和交易，需要打破对农地转用的国家垄断，改变政府对集体土地的用途管制，让地权所有者直接参与市场交易过程，主导土地要素的定价权。这是中国农地制度改革和政策调整的基本方向，也是中国工业化和城市化的必由之路。3），通过农户合作参与市场过程，是中国农民参与工业化和城市化过程的一种制度保证。其具体形式多种多样，不同的作法各有千秋，有效率的组织和制度最具生命力，自然会发展壮大，同时也需要政府的支持和保护。
报告探讨的第三个问题是政策完善和法律修改建议。政策完善主要建议是制定统一的土地法律，改变土地政策二元分割格局；修法建议有主要有：1）修改《土地承包法》第十七条；将《土地承包法》第三十三条第二款："不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途"修改为，"不得改变土地所有权的性质"等。另外，还有总结地方和基层经验，探索将关于集体建设用地流转的地方规定上升为国家法律。政府垄断土地一级市场，保证集体和农民的土地权益。第三个建议是改变土地财政格局，创立地方财产税制度。第四个建议是让失地农民参与补偿谈判，探索实施财产性补偿的办法。
