看了"18亿亩耕地"的有关报道和你们的研究，我以为课题本身无可非议。目前，在许多重大 的理论问题上，确实存在各种各样所谓的"定律"（甚至称之为"铁律"），许多"常识"和"常理"，似乎不可挑战，实际上似是而非，甚至存在重大的误解，有 些"真理"都快变成"歪理"，人们还浑然不知。事情总是越辩越明，这里的"辩"是指学术上的探讨、商榷和攻关。我非常赞同重庆市常务副市长黄奇帆先生一针 见血的一句话，"房价是表面现象，目前房地产市场需要的是理论建设和制度建设"。你们能够组织这么大的人力物力，对房地产（房价）这一重大课题进行深入研 究，我觉得是非常必要和有益的，深感欣慰！
"18亿亩耕地"课题的前提是想证明"（人口、建筑、资源、资金，各种要素）密度与地价 （当然也包括房价）之间的正向关系"。正如茅先生所说"耕地造成房价大幅度上升"，"房价上升不是因为钢筋水泥贵，不是因为劳动力工资贵，而是因为土地供 应有限"（不知引用的是不是原话）。我的拙作《房地产：第三层空间》用了相当多的篇幅，试图讲清楚"密度与地价之间同方向、甚至正比例"关系。2008年 11月《东方企业家》杂志介绍素有"规划之父"之称的刘太格先生"治理"新加坡的经验，刘太格根据他几十年的实践，明确提出"密度越高地价越高"。显而易 见，放开"18亿亩耕地的红线"，就是想通过降低密度来降低地价。但是我以为，中国目前房价（实际上是其中的地价）太高，以至于严重影响城市化进程，甚至有可能严重影响整个经济运行，根本原因还不是受到土地制约、到了必须打破"耕地限制"的时候，而是我们所推行的"中国特色"的房地产制度和模式。
中国地价之高是两个原因（反之，说外国地价之低也是这两个原因），一是"卖地"，数十年的土地出让金一次性收取；二是"人多地少"，也就是土地制约。先 讲第二个问题。美国是一个密度很低的国家（密度高的地方，比如曼哈顿的地价也贵得惊人）。美国的密度低，除了自然条件、即不受到土地资源的制约外，一个重 要的经济原因是交通费用（汽车和汽油）低廉，导致绝大多数的美国家庭住得非常分散。但是一旦交通费用大幅度上升，比如2008年夏天油价一度上涨到每加仑 四美元以上的时候，美国全国上下都在惊呼"回归中心"，边远地区要没人住了。在中国，居住分散、密度降低既受到自然条件（有没有地）的制约，也受到经济条 件（有没有车）的制约。显然，中国的道路不可能像美国占用那么多的土地资源（洛杉矶道路占了三分之一的土地面积），也不可能"家家有车，（成年人）人人有 车"。
中国必须更多的依赖集中的公共设施和轨道交通，尤其是对普通收入的居民，所以中国应该像新 加坡，住得相对"密"（密，相对来说就必然要提高地价），必须"在密度上找到一个最佳点和平衡点"。目前土地不够用，关键是缺乏、甚至根本没有规划（刘太 格认为城市规划远远重于建筑物的高度和名气；我们很多领导恰恰颠倒了两者的关系，拼命造高而且造得集中，导致地价飙升）。正因为我们在郊区和边远地区，公 共设施和轨道交通严重缺乏和滞后，所以开发商只能大幅度降低密度，大搞高端产品（越搞高端越卖得掉，越搞低端越卖不掉，因为收入低的人更需依赖公共设 施），搞得市区密度太高，郊区密度太低，两个极端，严重失衡。不仅造成普通收入的居民城里买不起，城外仍然买不起，而且也造成土地不够用，必须占用更多耕 地。我以为解决这个问题比现在讨论和突破"18亿亩耕地"更为重要！在没有解决公共设施和轨道交通的情况下，放开手脚供应土地，必然导致土地资源进一步的 浪费，土地上都造了低密度（不搞独栋，至少要搞联体和叠加；少有小高层，更不要说高层）住宅，地价从市区（比如4000万元一亩）到郊区（400万元一 亩）下降的好处，由于单位占地面积的增加（比如容积率从4下降到1），"数量换了质量"而彻底消失，结果还是不能造中低价的商品房。即使房子造了也卖了， 仍然无法入住，这种情况全国各地比比皆是！这是我们现行的"卖地-投资，再卖地-再投资；卖地在先，投资在后"的开发模式造成的。
土地资源的"垄断"与我们当前整个政治、经济体制和发展模式是分不开的，我以为关键不是垄 断，而是既然垄断了，既然是主导一切的大政府，就要像新加坡那样，政府一垄到底，不能有前无后，卖了地后面让它"市场化"。房地产不像其他商品，只有一层 空间，而有三层空间，即地产；"第三层空间"必须包括各种各样公共设施的配套，而公共设施的配套不是开发商能够完成的。上海松江的开发（实际上全国无一例 外）先卖地卖房，后造地铁，造成地铁最后在一片高档别墅群中穿过（别墅的私密性遭到破坏，因而跌份和跌价，好心办了坏事），地铁通车后开发商这才赶紧在别 墅的外围建造高密度的中低价位的商品房，密度次序彻底颠倒！实际上不仅新加坡、香港，就是人少地多的美国、加拿大也都在公共设施集中和轨道交通沿线，建造 集中的、大型的、较高容积率的住宅区（只是密度有所差异而已），刘太格说，新加坡是2-30万人的新镇一个个地建。我以为这才是降低地价与房价，用好土地 资源的当务之急！否则的话，就像现在这样，政府卖更多的地（为了筹措更多的资金补课），战线拉得更长，公共设施更加缺乏和滞后，土地资源浪费和地价居高不 下的情况更加严重。
实际上，对地价最大的影响是现行的卖地制度，卖地（除了香港，中国在全世界独一无二）与租 地（地税一年一征）不是枝梢末节的差异，而是根本性的区别。卖地是中国目前房地产一切（比如高地价、高房价，垄断暴利，居住性极弱、投资性极强，市场大起 大落，市场好的时候，严重的供不应求，市场不好的时候，又变成严重的供过于求，即俗话所说"追涨不追跌"，楼市完全如同股市）的起因和结果。实际上，即使 政府卖地卖得再便宜（相对70年的使用权和收益权，更不要说协议出让制度），地价极其昂贵，造成中国的房价-收入比"开门见山"，一下子跳到十五比一，甚 至三十比一。但是，请注意，"房价"在卖地与租地中的含义是完全不同的，前者"有效期"25550天（70年），后者"有效期"365天（第二年必须继续 支付地税，不付收归国库，冲抵地税）。换句话说，对投资性来说，对买得起的人来说，对已经买了的房子，对将来的价值来说，地价实在太便宜了！由此造成有房 与无房，利益的严重对立，房价问题、房地产问题、经济问题，立即演变成政治问题和社会问题。
卖地，实际上是政府寅吃卯粮，要求百姓（购房者）也寅吃卯粮；政府向百姓举债，要求百姓也 向银行举更多的债。卖地的根本目的是为了最大限度地投资，卖地在先，投资再后；然后再卖地、再投资，周而复始，地价在此过程中不断上涨。卖地时地价便宜， 投资后地产（"第三层空间"）增值，地价因此大幅度上涨。不断卖地，不断投资，一环一环向外开发，外层的开发撬动内层地价的不断上涨（七环都卖4000元 了，三环难道不要14000元）！租地，卖地与租地的收入与投资、以及投资收益没有直接联系。比如美国，卖地的收入私人拿去消费了，租地的收入（地税）政 府拿去派了维持日常开销的用场，土地上投资不仅量少，而且主要来自其他方面的资金。而在卖地的模式下，中国的卖地和投资，前因后果，两个环节紧密地联系在 一起，而且受益者就是买了地与房的开发商与购房者，他们在获得使用权的同时获得极其巨大的收益权（更不要说70年的收益权），占据的时间越长，土地上的收 益也就越大，这就是开发商捂地捂盘、炒房者（或者买了第二套、第三套房子的人）买房捂房的原因。
卖地的话题无穷无尽，由于与"18亿亩耕地"话题关系不大，就此打住，不占用你们宝贵的时 间。《房地产：第三层空间》一书已经寄出。实际上，我非常希望与你们展开讨论，甚至辩论，面对当前严峻的房地产局势，严谨、实事求是、友善的理论探讨太需 要了！我有时觉得孤独和苦闷，因为缺乏这样的理论探讨。
