构成土地产权的有两个要素，一是产权保护。因为存在着侵犯产权的暴力行为，所以需要用公共资源提供保护产权的服务。第二方面是土地的稀缺性，在上古时期土地非常丰富的，但是现在随着人口密度增加，经过大家的开发，土地变得越来越稀缺。这是土地价格上涨重要因素。
第二，对土地的权利（力）包括产权概念和主权概念。对土地的主权是领土的概念，是国家对土地空间提供的保护，同时享有征税权。这就是"普天之下，莫非王土"的意思，国家不是最大的地主，而是对土地有征税权的主体。产权是因土地的稀缺性而产生的权利，表现为收租权。从这个意义上来讲，"土地国有"的含义是领土概念，而不是产权概念。在960万平方公里中国领土内，所有公民活动，都受到主权保护，包括保护产权，维护市场秩序，以及出现纠纷能够有公正的裁断。领土概念也在某些方面涵盖了具体的私人产权的概念，有些私有产权没有继承人的时候，国家可以作为最后的产权所有者来接收。但有些土地暂时没有经济价值，不是私有产权，却是领土；在随着经济发展，土地稀缺性提高后，具有经济价值了，政府相当于拥有土地的初始产权，又可以卖断土地产权。
主权和产权具有不同的特性。土地产权是分散的，众多产权可以经过分散交易形成市场价格，最后给出土地相对价格，评价出土地稀缺性的不同程度来指导土地配置。而主权是不能竞争的，如果竞争，会形成暴力优势者得到最后的胜利。暴力是不能交易的，暴力导致的垄断也不能公平交易。所以主权不应进入到土地交易的领域。
所以要分清主权和产权。现在我们的概念中大都对这两者有所混淆。当讲到"土地国家所有"时，就像私人产权概念一样，其实是错的。我们讲主权不能进行交易。这样划分也有非常重要的意义。它的宪政含义是，政府不能进行进入到土地产权的操作和交易领域。这样的划分能避免政府变成土地交易中的竞争者和交易者，从而破坏市场的公正性；也会导致土地比较好的有效配置。
在中外传统中，已经有对主权和产权的划分。英国跟毛利人之间有一个非常著名的《怀唐依》条约，这个条约在新西兰宪政框架中有着非常重要的位置。第一条是，毛利人承认英国国王对新西兰的主权，第二条是英国国王保护毛利人的土地产权不受侵犯。中国传统中，采邑制度就是对征税权的分配，而不是表现为收租权的土地产权的分配。
我们回顾一下历史，现在农村集体的土地产权是怎么来的？在国家保护产权的前提下，从春秋战国时期到民国，一是通过先辈开荒，一是通过合法合理的土地交易买来的。到1949年后，经历了很多不同的变化。首先是土地改革。土地改革是把土地基本上分给了本村的农民，土改的结果形成了农民个体的土地产权。重要的是，土地主要在村里、最多在乡里再分配。到了人民公社时期，是"三级所有，队为基础"。队就是生产队，就是自然村。至少在本村本乡，大家是共同所有的。后来解散了人民公社，土地为集体所有、家庭承包，现在我们的宪法是农村土地归集体所有。尽管乡村社区内的个人之间的产权边界比较模糊，但是农村集体的土地产权的外部边界却一直是清楚的，应该说我们可以追溯至数千年，近些年虽然有改变，但是并没有根本改变。
所以，现在农村集体的土地产权作为一个整体，第一不是别人赐予的，第二不是一纸文件规定的，而是有几千年传统的、不可剥夺的宪法权利。如果没有农村集体的同意，任何人都不能从他们手中夺走土地；即使是为了公益目的，也要至少按市场价值补偿。
政权更迭也不影响土地产权的归属，我想这是一点儿错也没有的。现在有两个错误观念，一是认为现在农民的地是政府给的，不是的。是几千年的传统，决定了农村土地有非常坚实的合法权利来源。第二个错误观念是，征地时农民要求按市场价值合理补偿，就说高了，叫"一夜暴富"。这个观念我认为也不对。"一夜暴富"的潜台词是，农民的土地不是他们自己的，他们拿出去卖就一夜暴富了。如果你家里有一颗夜明珠，你拿出去卖了钱，叫"一夜暴富"吗？土地作为一种资产，表现为土地形态还是货币形态，价值是一样的。
所以，现在出现的"强拆"，就是用公共暴力强制性地将农民的土地夺走，只给很低的补偿，是一项比人民公社更左的错误，甚至是"罪行"。因为人民公社一大二公，一平二调，终究没有将土地在村以外、至少没有在乡以外再分配，没有将农村集体的土地夺走。土改的时候，再怎么打土豪、分田地，也是在村、至多是在乡范围内进行土地的再分配。而强拆把数千年来属于该村农民的土地从乡村中夺走了。这难道不是罪行吗？
谢谢大家！
（2011年5月5日在"第二届统筹城乡发展论坛"上的演讲，原题为"农村土地产权的历史与性质"，由腾讯网记录，经本人校订。）
